Definicija preinake hipoteke
Preinaka hipoteke je kada zajmoprimac plati ili dio ili puni iznos nepodmirene glavnice što rezultira smanjenim saldom zajma, pa stoga financijska institucija preračunava mjesečne isplate hipoteke na temelju preostalog razdoblja, neizmirenog iznosa glavnice i kamatne stope.
- Kada zajmoprimac tada ima veliku količinu novca, takav novac može se prenijeti zajmodavcu u obliku hipoteke kako bi se smanjio preostali iznos zajma, kao i smanjio teret kamata i mjesečni glavni teret takvog zajma .
- Stoga zajmoprimac plaća predujam za poravnanje prema nepodmirenom iznosu glavnice, a zajmodavac preračunava nepodmireni iznos s preostalim razdobljem dospijeća i kamatnom stopom, što osigurava ponovni iznos hipoteke.
- Također, ukupan iznos kamata koje zajmoprimac plaća zajmodavcu nakon preinake hipoteke očito će biti niži u odnosu na iznos koji bi zajmoprimac platio da to nije učinio.
- To je zbog vremenske vrijednosti novčanog čimbenika prisutnog u izračunu kamata zaostale glavnice.
Kako funkcionira preuređivanje hipoteke?
Preuređivanje hipoteke djeluje na osnovnom principu financija. Postoji nekoliko čimbenika zbog kojih zajmodavac naplaćuje kamate, što uključuje faktor vremena kao i faktor rizika. Koncept vremenske vrijednosti novca djeluje uzimajući u obzir različite elemente poput kamatne stope, vremenskog razdoblja i nepodmirenog iznosa pozajmice itd. Obično postoje posebni rasporedi amortizacije za otplatu zajma, koji uključuju jednaku mjesečnu uplatu ili plaćanje glavnice i kamata prema unaprijed određenoj stopi.
Međutim, ako je otplata glavnice veća od nepodmirenog iznosa koji se plaća na određenom obroku, preostali iznos preračunat će se pomoću financijskih koncepata uzimajući u obzir sadašnju vrijednost iznosa zaostalog zajma diskontiranog po kamatnoj stopi.
Izračun hipoteke
Svaki zajmoprimac ne dopušta prepravku zajma. Stoga prvo što treba osigurati jest da zajmoprimac dopušta isto što i prema sklopljenom ugovoru. Moraju biti zadovoljeni sljedeći sljedeći uvjeti:
- Moraju biti ispunjeni minimalni standardi smanjenja glavnice: tamo gdje zajmoprimac dopušta preinake, postoje posebne norme povezane s minimalnim iznosom otplate glavnice, koji kao prvi uvjet mora biti zadovoljen.
- Naknade za prerađivanje plaća dužnik u skladu s normama financijskih institucija.
Slijedi primjer izračuna za preuređivanje hipoteke.
| Pojedinosti | Iznos |
| Trenutno stanje glavnice | 1.125.000,00 USD |
| Godišnja kamatna stopa | 5,00% |
| Tekuće mjesečne isplate glavnice i kamata | 100.000,00 USD |
| Preostao dio kamate | 29.671,58 USD |
| Paušalno smanjenje glavnice | 500 000,00 američkih dolara |
| Naknada za ponovno objavljivanje | 25.000,00 USD |
Broj preostalih uplata je 12. Izračunajte prerađenu hipotekarnu štednju.
Riješenje:
Broj preostalih plaćanja je 12. Sada ćemo prvo izračunati prerađeni saldo zajma.
- Izmijenjeno stanje zajma = Trenutno stanje glavnice - Paušalno smanjenje glavnice
- = 1.125.000 USD - 500.000 USD
- = 625 000 USD
Izračun preostalog iznosa rate:
- Rata = Iznos glavnice / Anuitet @ 5% za 12 mjeseci
- = 625 000 USD / 11,68122
- = 53.504,69 USD
Vrste hipoteka koje se mogu poništiti
- Kao što je ranije spomenuto, samo one hipoteke u kojima posebni uvjeti dopuštaju preinaku mogu se prepraviti. Takve hipoteke povezane su s negativno amortiziranim zajmom koji ima strukturu plaćanja takvu da omogućuje vremensku otplatu iznosa manjeg od kamata na zajam.
- Negativno amortizirane hipoteke nazivaju se i hipotekama s prilagodljivom stopom plaćanja ili opcijom ARM.
- Nadalje, nijedan zajam podržan od države ne može se ponovno izdati, pa stoga Jumbo CD-ovi, USDA, VA zajam itd. Ne mogu se preoblikovati.
Razlika između preinake i refinanciranja hipoteke
- Kada zajmoprimac daje znatan iznos paušalne otplate zajma i ispunjava unaprijed definirane uvjete, tada se takva otplata može nazvati preinakom hipoteke, dok se, s druge strane, refinanciranje zajma događa kada zajmoprimac postojeći zajam pretvori u novi zajam koji različiti uvjeti zajma su povoljni uvjeti za zajmoprimca. Stoga postoji tanka linija koja definira razliku između preinake i refinanciranja hipoteke.
- Prema prethodnim uvjetima, zajmoprimac vrši paušalne isplate izvršavajući se unaprijed od navedenog rasporeda otplate, a zajmodavac je reprogramirao preostali iznos glavnice, što je iznos niži u smislu godišnje isplate kamate, broja godina otplata i godišnja otplata principa, dok se kasnije, prijenos zajma odvija tamo gdje je novi zajmodavac prenio zajam od starog zajmodavca, a daljnja otplata novom zajmodavcu vrši se samo prema novim uvjetima zajam.
Hipoteka preuređena za i protiv
Slijede neke od prednosti i nedostataka preinake hipoteke.
Profesori za preuređivanje hipoteke
- Ukupne kamate plaćene na zajmove znatno su niže u odnosu na iznos kamata koji se plaća ako se ne izvrši preinaka hipoteke. Stoga smanjuje mjesečno opterećenje plaćanja
- Prosječna kamatna stopa koju plaća zajmoprimac usklađuje se s očekivanom kamatnom stopom.
- Ponovno kvalificiranje za novi zajam postaje dosadan posao, pa stoga postupak preoblikovanja hipoteke uklanja administrativne poslove oko dobivanja novog zajma.
Protiv prepravke hipoteke
- Procesom prepravke hipoteke ne nedostaje vremensko razdoblje trajanja zajma; stoga za razliku od refinanciranja, to ne smanjuje razdoblje zajma.
- Iako se isplate kamata smanjuju zbog preoblikovanja, nedostatak je taj što više novca zarađuje u hipoteci, a time i šanse za smanjenje likvidnosti.
- Prerađivanje uključuje naknade poput naknada, administrativnih troškova itd., A time i opterećenje naknada za financiranje raste.
Zaključak
Gornja rasprava jasno je pokazala da se preinaka hipoteke razlikuje od refinanciranja iz gore spomenutih razloga. Također, preinaka hipoteke omogućila je zajmoprimcima jednostavan način da smanje teret kamata u određenom vremenskom razdoblju održavajući razdoblje dospijeća istim i da smanje otplatu glavnice svakog mjeseca nakon što osiguraju paušalni iznos glavnice unaprijed zajmodavcu.
