Definicija financiranja vlasnika
Vlasničko financiranje može se definirati kao scenarij kada vlasnik financira transakciju koja se razmatra, tj. Kupac umjesto da podnese zahtjev i uzme zajam od bankarske institucije, uzme zajam od vlasnika i otplaćuje im glavnicu zajedno s iznosom kamate unaprijed određeno vremensko razdoblje.
Obrazloženje
To je samo mehanizam financiranja koji se odvija između kupca i prodavatelja nekretnine. To je scenarij u kojem prodavatelj određene nekretnine preuzima odgovornost za financiranje transakcije u ime kupca predmetne nekretnine. Drugim riječima, kupac će u mehanizmu vlasničkog financiranja uzeti kredit od prodavatelja same nekretnine po određenoj kamatnoj stopi umjesto od banke. Od kupca će se tražiti da glavnicu, zajedno s kamatama, vrati dobavljaču tijekom određenog vremenskog razdoblja.
Kako funkcionira financiranje vlasnika?
U mehanizmu vlasničkog financiranja, kupac predmetne imovine dužan je izvršiti predujam, a zatim se transakcija često izvršava i evidentira zadužnicom. Kapara koja mora platiti kupac nekretnine često se izračunava kao određeni postotak prodajne cijene te nekretnine. Mjenica koja se koristi često se naziva ugovorom o financiranju vlasnika koji sadrži sve uvjete i odredbe kupoprodajne transakcije koji uključuju amortizacije, kamate i tako dalje. Proces se u osnovi odvija pod pravnim vodstvom.
Primjer
Slijede dvije mogućnosti koje Mike nudi za kupnju određene nekretnine. Procijenite dvije mogućnosti i utvrdite koja donosi manje od svih ukupnih vrijednosti i ispostavlja se da je Mikeu isplativija opcija.
Riješenje
opcija 1
Mjesečna uplata, dospjela balonska uplata i ukupne isplate prodavatelju u slučaju opcije 1 izračunavaju se na sljedeći način:
Mjesečni obračun plaćanja
- Mjesečna kamatna stopa (r) = 8/12 = 0,67%
Broj mjesečnih uplata = Broj godina * broj mjeseci u godini
- = 30 * 12
- Broj mjesečnih uplata (t) = 360
Kumulativni faktor popusta = (1 - (1 + r) -t ) / r
- = (1 - (1 + 0,0067) -360 ) / 0,0067
- Kumulativni faktor popusta = 136,28
Mjesečna uplata = Iznos financiranog sredstva / kumulativni faktor popusta
- = 17.000 USD / 136.2834
- Mjesečna uplata = 124,74 USD
Izračun plaćanja balonom
- Broj mjeseca u 10 godina = 10 * 12 = 120
Balonski saldo zajma = PV (1 + r) n - P (((1 + r) n -1) / r)
- = 17.000 USD (1 + 0,0067) 120 - 124,74 USD (((1 + 0,0067) 120 -1) / 0,0067)
- Stanje zajma u balonu = 14.913.196 USD
Opcija # 2
Mjesečna uplata, dospjela balonska uplata i ukupne isplate prodavatelju u slučaju opcije 1 izračunavaju se na sljedeći način:
Mjesečni obračun plaćanja
- Mjesečna kamatna stopa (r) = 6,5 / 12 = 0,542%
Broj mjesečnih uplata = Broj godina * broj mjeseci u godini
- = 30 * 12
- Broj mjesečnih uplata (t) = 360
Kumulativni faktor popusta = (1 - (1 + r) -t ) / r
- = (1 - (1 + 0,00542) -360 ) / 0,00542
- Kumulativni faktor popusta = 158,21
Mjesečna uplata = Iznos financiranog sredstva / kumulativni faktor popusta
- = 15.000 USD / 158,21 USD
- Mjesečna uplata = 94,81 USD
Izračun plaćanja balonom
- Broj mjeseca = 15 * 12 = 180
Balonski saldo zajma = PV (1 + r) n - P (((1 + r) n -1) / r)
- = 15.000 USD (1 + 0,00542) 180 - 94,81 USD (((1 + 0,00542) n -1) /0,00542)
- Balonski saldo zajma = 10.883,87 USD
Iz gore utvrđenih vrijednosti za obje opcije vidi se da bi Mike mogao uštedjeti više na mjesečnoj uplati zajma ako odabere drugu opciju. No, kako u drugoj opciji produljuje razdoblje otplate za dodatnih 5 godina, kamate rastu i na kraju bi mogao potrošiti više od prve opcije. Mike bi trebao ići s prvom opcijom.
Rizici
- Kupac može zadati iznos zajma - Jedan od najvažnijih rizika jest činjenica da kupac možda neće vratiti iznos zajma onako kako se dogovorio tijekom izvršavanja transakcije. Svakako ne postoji način da se u potpunosti potvrde namjere kupca i sposobnost da u budućnosti vrati zajam i iznos kamate.
- Vođenje evidencije - Još jedan značajan rizik predstavlja činjenica da se kupac može suočiti s postupkom prodavatelja u pogledu vođenja evidencije. Postupak vođenja evidencije različit je za svakog prodavača. Neki bi to mogli snimiti sami, a neki bi to mogli obaviti od treće strane. Kupci moraju osigurati da vode i evidenciju svake uplate prodavatelju kako bi se ista mogla provjeriti u slučaju bilo kakvih odstupanja.
Financiranje vlasnika i prodavatelja
Vlasničko financiranje i financiranje prodavača najvjerojatnije su iste stvari. Financiranje prodavatelja može se definirati kao aranžman u kojem prodavatelj financira hipoteku na nekretninama, umjesto banke ili financijske institucije. To znači isto i doslovno nema razlike između ta dva pojma. Oba su pojma zamjenjiva.
Prednosti
- Prva i najvažnija korist mehanizma financiranja vlasnika mogla bi biti uklanjanje miješanja treće strane što sudionicima u konačnici omogućuje uštedu puno vremena, novca i uznemiravanja.
- Omogućuje sudionicima da kreiraju vlastite izraze koje smatraju međusobno prihvatljivima i korisnima.
- Prodavatelj može odabrati naplatu mjesečnih uplata od kupca, kao i balonsko plaćanje, ili čak može prodati ugovor o financiranju vlasnika investitorima i na njemu zaraditi paušalni iznos.
Ograničenja
- Jedan od najvažnijih nedostataka može biti činjenica da se može pokazati zaista skupljim u usporedbi s drugim opcijama koje su dostupne kupcima nekretnine.
- Još jedan nedostatak financiranja vlasnika je činjenica da ako prodavač imovine slučajno preuzme imovinu od vlasnika, možda će morati platiti i troškove popravka i održavanja u slučaju da kupac nije dobro vodio brigu o dotičnoj imovini .
Zaključak
Vlasničko financiranje je također poznatije kao financiranje prodavatelja ili prijenos vlasnika ili vraćanje prodavača. To je izraz koji se koristi za transakciju između kupca i prodavatelja nekretnine. U ovoj vrsti financiranja, prodavač je taj koji financira, tj. Kupac od prodavatelja imovine posuđuje zajam umjesto da ide u banku i bivšem plaća glavnicu zajedno s kamatama u određenom vremenskom razdoblju .
