Što je mogućnost najma?
Opcija najma vrsta je ugovora između najmodavca i najmoprimca u kojem najmoprimac ima mogućnost kupnje nekretnine (komercijalne ili stambene) nakon plaćanja na kraju razdoblja najma ili nakon određenog vremenskog razdoblja.
Prema opciji najma, X je kupac, a Y je prodavač potpisao je ugovor u kojem se X složio da kupi nekretninu 100 000 USD na kraju najma, recimo nakon 1 godine nakon plaćanja opcijske naknade od 500 USD. Najamnina iznosi 1000 PM. X će nastavi plaćati zakupninu od 1000 američkih dolara za godinu dana, a on će platiti 100000 američkih dolara na kraju godine i zadržati pravo vlasništva.
Kako funkcionira ugovor o najmu?
Uzmimo nekoliko točaka da bismo razumjeli kako to funkcionira.
- U ugovoru o najmu opcije stranke odlučuju koliki će biti trošak kupnje opcije. Obično se ne može povratiti u slučaju da kupac ne iskoristi mogućnost najma jer to nije polog.
- Oni odlučuju kolika će biti nabavna cijena na kraju razdoblja najma. Odlučuje se na početku opcije.
- Također se slažu oko vremenskog razdoblja nakon kojeg će kupac (najmoprimac) kupiti nekretninu. To je normalno za razdoblje od 1 do 2 godine.
- Postignut je ugovorni sporazum između stranaka o visini mjesečne zakupnine, mora li se najamnina oduzeti od kupoprodajne cijene. Najamnina je obično veća od tržišne najamnine. Na primjer, tržišna cijena najma iznosi 1300 USD, ali prodavatelj može naplatiti 1600 USD i 300 USD umanjeno od kupoprodajne cijene.
Kupac ponekad obavlja popravke kako bi ostvario zaradu kada kupac proda nekretninu drugoj osobi.
Vrste mogućnosti najma
Postoje tri vrste mogućnosti najma
# 1 - Mogućnost kupnje i prodaje
U ovoj vrsti ugovora o najmu sudjeluju tri strane. Ovdje kupac sklapa ugovor s vlasnikom nekretnine, a kupac opet sklapa ugovor s drugom stranom o prodaji iste nekretnine.
Na primjer, gospodin x je vlasnik (najmodavac) imovine, a gospodin Y kupac nekretnine (najmoprimac). Y sklapate ugovor s tvrtkom X za kupnju nekretnine po cijeni od 100000 američkih dolara nakon završetka određenog vremenskog razdoblja, recimo nakon jedne godine i dogovorili se da ćete platiti zakupninu od 1000 američkih dolara. Sada će Y sklopiti još jedan ugovor sa Z-om o prodaji imovine po cijeni od 120000 američkih dolara i pristao dobiti zakupninu od 1500 američkih dolara. Kao što vidimo, Y ostvaruje profit od 500 američkih dolara (1500 do 1000 američkih dolara) putem najma i 20000 američkih dolara od prodaja imovine, a njegova ukupna dobit iznosi 20500 USD (500 + 20000 USD).
Ova vrsta opcija obično se radi u svrhu ulaganja.
# 2 - Mogućnost uobičajenog najma
Ovo je jednostavan način davanja imovine u zakup, ovdje prodavatelj (najmodavac) je vlasnik nekretnine koja se daje u zakup kupcu (najmoprimcu).
# 3 - Mogućnost zakupa dodjele
U ovoj vrsti najma, kupac opcije sklopio je ugovor s prodavateljem i dodijelio je nekretninu drugoj osobi naplativši određenu naknadu za ustupanje.
Razlozi za korištenje ugovora o najmu
Razlog korištenja razumjet ćemo sa stajališta kupca i prodavatelja
Kupac: Kupac može imati financijskih poteškoća s plaćanjem kapara.
- Obično se to događa kada se kupac preseli na različita mjesta, a imovinu mora prodati prije kraja razdoblja zakupa.
- Kupac može imati nedostatak sredstava koja se mogu organizirati tijekom razdoblja opcije.
Prodavač: Mogućnost najma omogućuje prodavačima da prodaju imovinu po višoj cijeni čineći ugovore privlačnijim, što inače ne bi mogao prodati.
- Prodavač može dobiti više novca u usporedbi s prodajom u drugom slučaju.
- Prodavatelj može izbjeći probleme s likvidnošću.
- Prodavatelj može zadržati pravo vlasništva umetanjem istog u ugovor u slučaju nepodmirenja plaćanja kojim se može spasiti.
Opcija najma nasuprot kupnje najma
Sada možemo vidjeti razliku između oba.
Zakup-kupnja
- Pri kupnji najma, obje strane ugovora imaju neuspjeh u obvezi jedne strane istovremeno kršeći drugu stranu.
- Na primjer, ponekad se događa da kupac snosi troškove popravka i održavanja imovine ako to ne učini, tada ugovor automatski postaje ništav za obje strane.
Mogućnost najma
Prema opciji najma, prodavatelj ima obvezu prodati imovinu. U tom će slučaju najmoprimac kupiti imovinu na kraju razdoblja najma. Najmoprimac će platiti opcijsku naknadu koja se ponekad usklađuje s kupoprodajnom cijenom.
Glavna razlika je u najmu-kupnji. Obje strane imaju obvezu, ali u slučaju najma jedini prodavač ima obvezu prodati imovinu.
Uključen rizik
- Pod opcijom zakupa novac plaćen prema opciji, naknada se ne vraća.
- Prodavatelj možda neće prenijeti jasni vlasnički list na kraju razdoblja zakupa, što može stvoriti probleme u slučaju da najmoprimac želi prodati nekretninu.
- Prema najmu, ponekad, ako je to spomenuto u ugovoru, ako najmoprimac ne plati zakupninu, tada se cjelokupni plaćeni iznos ne vraća.
Prednosti
Neke od prednosti kupca i prodavača u opciji najma su sljedeće.
Kupac
- Kupac ne mora platiti ogroman predujam, što se obično događa kod kupnje najma.
- Opcija najma ne obvezuje kupca na kupnju; nego prodavatelja obvezuje.
- U slučaju neplaćanja najma, ugovor postaje ništav i puna vrijednost naknade predaje se kupcu.
Prodavač
- Prodavač ima bolju priliku prodati po visokoj cijeni.
- Naknada za opciju koju plaća kupac ne može se vratiti u slučaju zadanih vrijednosti.
- Prodavač će zadržati vlasnika dok mu se ne plati puni iznos.
Zaključak
Ova vrsta najma vrlo je korisna u slučaju nedostatka sredstava. Tijekom izrade ugovora treba paziti na odgovarajuću brigu. Svi uvjeti i odredbe trebaju biti jasni i moraju biti u skladu s važećim zakonom u toj zemlji.
