Koji je omjer cijene najma?
Odnos cijene najma mjerni je podatak izračunat kao cijena nekretnine prema njenoj godišnjoj najamnini i koja pomaže u utvrđivanju ima li smisla kupiti nekretninu ili je unajmiti uzimajući u obzir različite čimbenike koji u isto vrijeme čine svaki scenarij unosnim ističući nedostatak svakog od njih, stoga pomaže tražitelju kuće u donošenju informirane odluke.
Formula omjera cijene za najam
Formula za izračunavanje omjera cijene i najamnine predstavljena je na sljedeći način:
Formula omjera cijene za najam = Prosječna cijena / Prosječna godišnja najamnina- Međutim, kako se brojke prilično razlikuju kada se premjestimo iz predgrađa u metroe unutar zemlje, korištenje prosjeka nije statistički vrlo preporučljivo, jer na prosječnu metriku može utjecati učinak izvanrednih rezultata.
- Dakle, ponekad zamijenimo prosječne brojke medijanima; međutim, zbog nedostatka dostupnosti podataka, ova promjena nije uvijek moguća, pa je korištenje prosjeka još uvijek prilično rašireno.
Primjer izračuna omjera cijene i najma
Prema studiji objavljenoj pod nazivom " State of the Nation's Housing 2018" Zajedničkog centra za stambene studije (JCHS) Sveučilišta Harvard, srednja prodajna cijena novoizgrađene kuće u SAD-u iznosila je 323 100 USD, a prosječna cijena bila je 248 800 USD, a prema istoj studiji, prosječna mjesečna najamnina kretala se između 1500 i 2000 USD, ovisno o ispitanim područjima. Stoga bi godišnja najamnina bila negdje blizu 24 000 USD.
Riješenje
Izračun odnosa cijene najma
- = 248000/24000
- Odnos cijene najma = 10,33
Ako koristimo prosječnu mjesečnu najamninu od 1800, tada bi se omjer izračunao kao:
- = 248000/18000
- Odnos cijene najma = 13,78
Dogovor je da kada je ta brojka ispod 15, bolje je kupiti kuću, a ako je iznad 15, trebali bismo je iznajmiti.
Čak je i ishod gore spomenute studije, koja je analizirala trenutne trendove na tržištu stanova, pokazao da se stanovništvo kreće prema vlasništvu kuća i da postoji trend u najemu domova.
Do ovog su rezultata došli nakon anketa i podataka koje je prikupio američki ured za popis stanovništva, te analize stvarnih brojeva umjesto izračuna gornjeg omjera; stoga možemo reći da studija na neki način provjerava što odnos podrazumijeva.
Poznata je činjenica da je neposredno prije pada stambenog tržišta 2007. godine omjer cijene i najamnine postao vrlo visok i prešao granicu od 20. To je bilo zbog balona koji je stvoren oko tržišta stanova koji je prekomjerno napuhale tržišne cijene kuća.
Prednosti i nedostaci vlasništva nad kućom
Iako neke zemlje imaju različite koristi i troškove vlasništva domova, općenito su manje-više slične.
- Stabilnost: Jednom kad su ljudi u određenoj fazi života, gdje mogu vidjeti budućnost u određenom gradu, planiraju sklopiti dugoročne aranžmane za život i stoga radije kupuju dom kako bi izbjegli obnovu ugovora o najamnini i mogućnost da imaju da se presele u drugi dom u slučaju neobnove.
- Porez na odbitke: U SAD-u kamate na hipoteku i porez na imovinu izuzeti su od oporezivanja u slučaju vlasništva kuće; dakle, to pomaže u smanjenju porezne obveze vlasnika.
- Uvažavanje kapitala: Cijene domova rastu, tako da, općenito, vlasnik kuće ima koristi od prodaje po cijeni. Puno pomaže ako je nabavna cijena vrlo niska jer je tada povrat visok.
- Starosne pogodnosti: Nakon što se isplati cjelokupna hipoteka, vlasnik kuće ne mora brinuti o redovnim troškovima u starosti, međutim, u slučaju unajmljenih domova. I dalje moraju plaćati stanarinu kad su prihodi niski jer većina starijih ljudi živi od mirovina ili fiksnih primanja.
- Skupo: Općenito su plaćanja hipotekom veća od plaćanja stanarine; stoga su troškovi veći, a neispunjavanje plaćanja može prouzročiti veći gubitak jer prethodna plaćanja postaju nepodmireni trošak u slučaju neizvršenja obveza što dovodi do ovrhe.
- Popravak i održavanje: Posjedovanje doma čini vlasnika odgovornim za popravke i održavanje doma, a to je velik trošak ako su takvi popravci česti. Stoga bi prije kupnje kuće trebalo obaviti temeljitu skrb.
- Hipoteka: Stambeni zajmovi su dugoročne obveze, stoga treba biti siguran da postoji dugoročni tok priljeva koji vlasniku omogućuje otplatu hipoteke.
Prednosti i nedostaci najma
- Fleksibilnost: Na početku karijere ljudima je potrebna fleksibilnost kako bi mogli lako mijenjati gradove; stoga više vole iznajmljivanje. Također, kako se prihod povećava, a životni zahtjevi mijenjaju, ljudi moraju preći na veća i prikladnija mjesta, iznajmljivanje im omogućuje da to brzo učine
- Isplativo: Održavanje, popravci, porez na imovinu itd. Odgovornost je vlasnika, dok iznajmljivač treba brinuti samo o najamnini, tako da je u početku iznajmljivanje jeftinija opcija kada ljudi započinju karijeru.
- Sadržaji: Općenito, apartmani imaju, između ostalog, sportske i fitnes sadržaje koji iznajmljivačima pružaju pogodnost da imaju takve sadržaje u neposrednoj blizini i plaćaju samo ograničeni iznos za njihovo korištenje u usporedbi s članstvom u klubu koji pruža takve sadržaje.
- Nedostatak privatnosti: Iznajmljena mjesta dostupna su u formatu zajednice, a ljudi koji žele privatnost i tišinu ne mogu je dobiti.
- Nema poreznih olakšica: Posjedovanje kuće donosi porezne olakšice i smanjuje porezne obveze, pa stoga iznajmljivač može na tome izgubiti
Zaključak
Dobar način da odlučite hoćete li kupiti ili unajmiti kuću mogla bi biti usporedba sadašnje vrijednosti svih uplata hipoteke i ostalih troškova vlasništva i koristi iste te postizanje neto sadašnje vrijednosti. Zatim, čineći isto za iznajmljivanje kuće, pronalaženjem PV budućih plaćanja stanarine nakon uključivanja očekivane inflacije. Na taj ćemo način otkriti koja je opcija prikladnija.
Na neki način, omjer cijene najma čini isto. Iako će omjer uvijek biti veći od 1, jer stanarina nikada ne bi bila veća od cijene posjedovanja mjesta, međutim, uzimajući u obzir prednost posjedovanja, trebalo bi opravdati odluku o posjedovanju; inače je iznajmljivanje primjerenije. Ako je slučaj prvi, tada bi omjer bio veći; inače bi bila niža.
