Definicija industrijskih REIT-ova
Industrial REITs je povjereništvo za ulaganje u nekretnine koje posjeduje ili upravlja nekretninama poput proizvodnje, skladištenja, proizvodnje, distribucije ili bilo koje druge industrijske nekretnine i zarađuje ih iznajmljivanjem ili iznajmljivanjem poduzećima.
Kako radi?
Industrijski REIT kupuju prostore ili grade prostore koji se mogu iznajmiti ili unajmiti poduzećima u industrijske, posebno industrijske svrhe. Takvi REIT-ovi tvore fond sredstava koji pomažu njihovom poslovanju u investicijske svrhe. REIT-ovi prikupljaju sredstva doprinosima ili maloprodajnih ulagača ili poduzeća. Ta se sredstva zatim koriste za kupnju zgrada, industrijskih čvorišta (djelomično ili u cijelosti), industrijskih prostora, tvornica, proizvodnih centara itd. Ili za upravljanje, vlasništvo ili iznajmljivanje takvih industrijskih svojstava kako bi se moglo dalje iznajmljivati prikupljati novac.
Rade na poslovnom modelu koji zahtijeva veću isplatu dividendi investitorima. Ovi REIT-ovi izuzeti su od saveznog poreza na dobit sve dok dioničarima daju 90% svog oporezivog dohotka u dividendi. Investitori također imaju poticaj za povećanje aprecijacije zbog porasta cijena nekretnina.
Industrijski REIT-ovi, kao i drugi REIT-ovi, izdaju dionice za dioničko financiranje zajedno s dužničkim financiranjem na razini poduzeća. Stoga, za razliku od tradicionalnih zaklada za ulaganja u nekretnine, ti fondovi trguju i na tržištima javnih razmjena.
Perspektiva investitora
-
- Važno je napomenuti da REIT-ovi, uključujući industrijske, dugoročno ulažu u nekretnine. Stoga svaka odluka ili plan ulaganja novca u takve fondove treba sadržavati dugoročni pogled na ulaganja.
- Odluke o ulaganju u ove REIT-ove trebale bi se temeljiti na procjeni poslovanja poduzeća. Prinos od dividende jedan je od najboljih alata za mjerenje, a isti se može izračunati dijeljenjem dividende s novčanim tokom iz poslovanja. Viši omjer ukazuje na bolji prinos.
- Uvijek tražite REIT-ove koji su se u povijesti dobro pokazali. REIT s dobrom izvedbom zasigurno će imati jak tim koji obično pruža mogućnosti za dobre performanse u budućnosti.
- Prije ulaganja razmislite o razumijevanju dinamike tržišta, makroekonomskog okruženja u kojem REIT-ovi djeluju i profila povrata i rizika ulaganja.
Primjeri industrijskih REIT-ova
Na tržištu Sjedinjenih Država, industrijski REIT-ovi čine približno 10% široko zasnovanih fondova kojima se trguje nekretninama. Neki od popularnih REIT-ova u industrijskom sektoru su:
-
-
- Sloboda (LPT)
- Prologis (PLD)
- Americold (HLADNO)
- PS poslovni parkovi (PSB)
- Istočna grupa (EGP)
- STAG industrijski (STAG)
- Inovativni industrijski (IIPR)
-
Neki od industrijskih REIT-ova s najvećom dividendom su:
-
-
- Uniti Group, Inc.
- Plymouth Industrial RIET, Inc.
- Povjerenje za svojstva industrijske logistike
-
Ovi REIT-ovi imaju dividendne prinose veće od 7%.
Različiti REIT-ovi imaju različite specifikacije za upravljanje imovinom. Neki od takvih REIT-ova posjeduju / upravljaju proizvodnim pogonima, dok drugi posjeduju / upravljaju skladištima ili distribucijskim centrima.
Pogledajmo brzo neke od poznatih industrijskih REIT-ova:
Prologis spada u logističku potkategoriju ovih REIT-ova. Jedan je od najvećih i najviše ocijenjenih (na temelju kreditne sposobnosti) REIT-a i upravlja skladištima i distribucijskim centrima. Tržišna je kapitalizacija gotovo 50 milijardi dolara, a dividendni prinos od 2,9%.
Drugi važan igrač u industrijskom prostoru je Stag industrial REIT, koji ima logističke i proizvodne prostore. Uglavnom posluje u Sjedinjenim Državama i manji je igrač. Dao je prinos od dividende od 4,9%, a zadržao je 3,5 milijarde dolara tržišne kapitalizacije.
Duke Realty Corporation , sa sjedištem u SAD-u, druga je REIT-a koja se fokusira na distribucijske centre i medicinske urede. Njegova tržišna kapitalizacija iznosi 10,9 milijardi USD, a prinos od dividende 2,8%.
Prednosti
-
-
- Fleksibilnost u upravljanju industrijskim prostorima i njihovoj modifikaciji prema specifičnim potrebama poduzeća ili klijenata predstavlja prednost. Stoga prilagodljivost postaje važno razmatranje u industrijskom REIT-u.
- Slično tome, oni se moraju manje usredotočiti na popravke i estetiku zgrade i svojstva. Ostali REIT-ovi suočavaju se s ovim problemom zbog estetske vrijednosti imovine.
- Ulaganja u ove REIT-ove mogu biti prednosti jer je nedostajalo logističkih prostora dok sve više i više proizvodnih aktivnosti dolazi na red.
-
Mane
-
-
- Čimbenici rasta uvelike se oslanjaju na ekonomske uvjete. Češće nego ne, stalno mijenjajući makro uvjeti uzrokuju nestabilnost u ovim REIT-ovima. Jedan od takvih makroekonomskih čimbenika je kamatna stopa.
- Ovi REIT-ovi imaju kratkoročnu prirodu leasinga. To znači da daju u zakup na kraći rok u usporedbi s drugim nekretninama, te stoga utječe na mogućnosti rasta povezane s REIT-ovima.
- Izazov ih je postaviti i tako utrti put preprekama ulasku u koncept. Ogromna ulaganja u REIT-ove, posebno industrijske, uzrokuju da vrlo malo igrača uđe ili održi konkurenciju.
- Industrijski REIT-ovi mogu biti izloženi rizicima prekomjerne ponude. Tijekom ekonomskog prosperiteta, industrijski napredak je dat, a to ima tendenciju da negativno utječe na profil potražnje i ponude.
-
Zaključak
Industrijski REIT-ovi ostvarili su iznad očekivanja u posljednjem desetljeću. Ova izvedba prvenstveno je posljedica vala e-trgovine i rastuće potražnje za tehnološki prihvatljivim industrijskim prostorima. Divovi e-trgovine poput Amazona, Walmarta i Home Depoa najveći su ulagači u industrijske prostore.
Do kraja fiskalne 2019. godine, REIT-ovi su zabilježili snažne razlike u leasingu i prilično impresivno pogurali rast najamnine. Razina popunjenosti također se povećala na rekordno visoku unatoč velikom rastu stanarina. Dva najvažnija čimbenika za ovaj rast REIT-a bile su performanse industrijskih zaliha i profil potražnje i ponude industrijskih prostora.
Treba imati na umu da ti REIT-ovi rizikuju u vezi s financiranjem, jer se u velikoj mjeri oslanjaju na novac koji je posuđen od poduzeća ili investitora. Povećavanje kamatnih stopa može naštetiti takvim REIT-ovima i pogoršati njihove marže.
