Što je hipotekarna prijevara?
Hipotekarna prijevara namjerno je pogrešno prikazivanje ili propuštanje činjenica kao što je precjenjivanje mogućnosti otplate zajma ili bilo koje takve materijalne informacije koje zajmodavce zajma navode na odobravanje ili ublažavanje uvjeta zajma kao što je kamatna stopa ili raspored otplate. Ova prijevara spada u kazneno djelo, a ako je kriv, prevarant može dobiti kaznu zatvora do 30 godina.
Obrazloženje
- Gornja definicija nalazi se u skladu sa stajalištem Federalnog istražnog ureda (FBI) i podrazumijeva da kada zajmoprimac ne iznosi cijelu istinu o svom kapacitetu i namjerama za posuđena sredstva koja je tražio, a takve skrivene informacije mogu utjecati na sposobnost zajmodavca da donese odluku u vezi s odobravanjem zajma ili određivanjem uvjeta zajma, potencijalni zajmoprimac čini hipotekarnu prijevaru.
- Cilj se zajmoprimca ocrnjuje jer uskraćuje podatke zbog svog interesa zbog gubitka interesa zajmodavca. Ako zajmoprimac precijeni svoju sposobnost zarade, onda bi zajmodavca mogao navesti na pomisao da je zajmoprimac u boljoj poziciji da isti otplati, pa bi zajmodavac mogao odobriti njegov zahtjev za zajam, a zapravo ne bi smio.
- Može biti i slučaj da bi zajmodavac mogao biti zaveden misleći da je zajam manje rizičan nego što zapravo jest i sankcionirati isti po nižoj kamatnoj stopi ili odgoditi otplatu na kasnije datume nego što bi to učinio, da je imao cjelokupne podatke o zajmoprimac.
Kategorije
- Prijevara radi profita: Ova vrsta prijevare je od većeg interesa za FBI i uključuje institucionalnog zajmoprimca koji ima insajderske informacije ili veće znanje iz industrije i koristi ih istim da bi zavarao zajmodavca i iznudio novac od njega bez da ga podupire srazmjernim kolateralom .
- Prijevara za stanovanje: U ovome maloprodajni zajmoprimac pretjeruje u svojoj sposobnosti da osigura stambeni zajam koji zapravo nije sposoban otplatiti.
Vrste hipoteke
# 1 - prijevara s korisničkim prostorom
- Ovdje zajmoprimac zajmodavcu poručuje da mu je zajam potreban za kupnju nekretnine za vlastite potrebe, međutim, stvarni razlog je preprodaja iste po povoljnijoj cijeni kad je takva dostupna, pa je to zapravo ulaganje, a ne nužnost.
- U takvim slučajevima, ako se cijeli kredit ne isplati i vlasništvo prenese na novog kupca, možda postoji mogućnost da kredit ne isplati. Iz tog razloga zajmovi za investicijske nekretnine privlače veće kamatne stope, pa je stoga primarni zajmoprimac počinio prijevaru ne spominjući stvarni razlog posuđivanja novca.
# 2 - Prijevara s dohotkom
Ovdje dužnik prenosi veći prihod od svog stvarnog dohotka, tako da može dobiti veći zajam ili nižu kamatnu stopu, jer veći dohodak donosi bolju sposobnost otplate.
# 3 - Nepotpuno ili neotkrivanje obveza
To je slučaj kada kupac ne daje cjelovitu sliku obveza po kojima je dužan i osigurava veći iznos posuđenih sredstava ili nižu kamatnu stopu zbog pogrešnog prikazivanja rizičnosti kredita.
# 4 - Pribavljanje posuđenih sredstava u svrhu koja nije kupnja imovine
- Prema ovoj vrsti prijevare, zajmoprimac precjenjuje vrijednost imovine koju želi kupiti od posuđenih sredstava i stoga uspijeva pribaviti veći iznos zajma nego što je potrebno. Zajmoprimac ta sredstva zatim koristi u drugu svrhu.
- To je prijevarno jer je zajmodavac izložen riziku kojeg nije svjestan i da je bio obaviješten, možda ne bi posudio sredstva ili bi to mogao učiniti pod drugačijim uvjetima i odredbama. U to vrijeme ta je prijevara poznata i kao prijevara s procjenom.
# 5 - Puškaranje
Ovdje se podiže nekoliko zajmova na isto imanje, svaki gotovo iste vrijednosti kao i sam posjed, stoga posuđeni iznos postaje 2x ili 3x, i tako dalje od stvarne vrijednosti imovine. Ovo je prijevara jer se samo jedan od ovih zajmova može stvarno isplatiti prodajom imovine ako zajmoprimac ne podmiri obveze, pa stoga zajmovi uzeti nakon prvog zajma imaju niži prioritet i možda neće biti otplaćeni.
# 6 - Zračni zajmovi
To uključuje prijevare koje provodi financijski posrednik gdje posuđuju sredstva za nekretninu koja zapravo uopće ne postoji. U takvom slučaju ti posrednici krivotvore dokaze o postojanju takvih nekretnina i posuđuju sredstva, a da zapravo ne daju nikakvo osiguranje. Zajmodavac koji nije svjestan sankcija zajma, a kasnije se suočava s problemom da isti ne može povratiti prodajom kolaterala u slučaju neispunjavanja obveza jer kolateral ne postoji.
Primjer hipotekarne prijevare
Dana 4. studenog 2019., američko Ministarstvo pravosuđa osudilo je Manuela Herreru i Moctezumu Tovar zbog žičane prijevare i hipoteke, zajedno s još nekoliko optuženika. U ovom su slučaju optuženici, koji su radili u tvrtki Delta Homes & Lending Inc., stvorili lažne dokumente o zajmu i kupce kuća kako bi osigurali posuđena sredstva. Precijenili su zaposlenost u vezi s prihodima i državljanstvo tih kupaca kuća kako bi osigurali sredstva i osigurali im novac tako da njihova bilanca izgleda bolje nego što je zapravo bila. Nakon što su sredstva osigurana na ime ovih kupaca kuća, vraćena su Herreri i Tovaru i njihovim suučesnicima.
U tom su procesu zajmodavci izgubili 4 milijuna dolara. Od sada je konačna odluka na čekanju, ali kazna se može produžiti do 20 godina zatvora i 250.000 američkih dolara novčane kazne po optuženiku.
Indikacije
Slijede potencijalne crvene zastavice o kojima bi zajmodavci trebali voditi brigu i istražiti ih kako bi osigurali da ne postoji mogućnost hipotekarne prijevare
- Isti telefonski broj naveden je za zajmoprimca i poslodavca u zahtjevu za kredit. To bi mogao biti slučaj prijevare u zapošljavanju u kojoj bi zajmoprimac mogao lažno predstavljati svoj posao.
- Navedeni dohodak premašuje industrijske standarde u određenom polju spomenutom u prijavi.
- Izgleda da je navedena imovina viša od one prosječnog pojedinca u struci navedenoj u zahtjevu za kredit
- Provjera pozadine trebala je manje vremena nego što je uobičajeno da bi se zahtjev za zajam nastavio do sljedećeg koraka postupka ocjenjivanja.
Kako spriječiti hipotekarne prijevare?
- Provođenje temeljite dubinske analize jedna je od najvažnijih sastavnica postupka sankcioniranja zajma. Ako se provodi na ispravan način, manja je mogućnost da se dogodi hipotekarna prijevara, međutim, taj rizik ne uklanja u potpunosti jer prevarant može smisliti novu tehniku provođenja prijevarne radnje, koju zajmodavac možda neće imaju prethodno iskustvo.
- Dublja istraga u slučaju pojavljivanja bilo koje od gore spomenutih crvenih zastavica razborit je način da se osigura hipotekarna prijevara.
- Procjena i procjena zajmoprimca i predmetne imovine treće strane može dovesti do nepristranog mišljenja na temelju kojeg se može donijeti informirana odluka u vezi s odobravanjem zajma.
Zaključak
- Hipotekarna prijevara bila je u porastu prije financijske krize sa stambenim balonom 2007-08. Na to je upozorio i FBI u svom priopćenju krajem 2004. i početkom 2005. Nakon krize, Zakon o provođenju i oporavku prijevare stupio je na snagu 2009. godine ishod tržišnog pada kako bi se spriječilo da se isto ponovi.
- Stoga je razborito provesti rigoroznu provjeru prošlosti zajmoprimca i svih strana uključenih u postupak, uključujući financijske institucije, kako bi se mogućnost prijevare svela na minimum.
