Što su kolateralizirane hipotekarne obveze?
Kolateralizirana hipotekarna obveza (CMO) vrsta je hipotekarnog ulaganja pri kojem se veći broj hipoteka udružuje i prodaje kao investicijski vrijednosni papir. Priliv gotovine događa se kada zajmoprimci vrate svoje zajmove koji se zatim isplaćuju CMO investitorima.
Kako CMO funkcioniraju?
Obveza kolateralizirane hipoteke podijeljena je u različite kategorije rizika poznate kao tranše. Ove su višestruke klase namijenjene investitorima s različitim apetitima prema riziku i očekivanjima za povratom. Imaju različite datume dospijeća i rangiraju se prema prioritetu plaćanja, tj. A neke se tranše isplaćuju prije drugih. Kao rezultat toga, svaka se tranša ponaša kao zasebna vrijednosnica s različitim nepodmirenim glavnicom i kuponima.
Najrizičnija tranša prva će snositi najveći teret gubitaka koji proizlaze iz neispunjavanja obveza, a zauzvrat će biti nagrađena najvišom stopom kupona među svima. U slučaju pretplate, najmanje rizična klasa prvo dobiva svoj udio i imat će najniže stope povrata. Ovakvo strukturiranje CMOS-a ne uklanja niti smanjuje rizik. Umjesto toga, rizik se distribuira među investitorima prema njihovim profilima rizika.
Vrste tranširanja u CMO-u
# 1 - Tranširanje kredita
Ovo je najrasprostranjeniji oblik grananja s ciljem kreditne zaštite. Struktura se sastoji od starijih i mlađih tranši. Junior tranše apsorbiraju sve gubitke koji proizlaze iz neispunjavanja dužnika prije nego što se mogu proslijediti starijim tranšama. Kakav god novčani tok bio dostupan prvo je dostupan starijim tranšama. Takva se struktura također naziva i "struktura vodopada". Općenito, definira se i okidač praga gdje se nakon određene razine delinkvencije gubici počinju prenositi i na starije tranše.
# 2 - Prekomjerna kolateralizacija
To se odnosi na situaciju poboljšanja kredita u kojoj je glavna vrijednost izdanih CMO-a daleko manja od ukupne vrijednosti temeljnih hipoteka. To čini CMOS preko kolateraliziranih tamo gdje ne doživljavaju gubitke sve dok vrijednost hipoteka ne padne ispod glavnice CMO-a, što dovodi do podkolaterale. Ovo je stanje uobičajeno u slučaju subvencijskih kredita.
# 3 - Višak širenja
Pojam prekomjerni raspon odnosi se na razliku između kuponske stope izdanih CMO-a i ponderirane prosječne kamatne stope svih hipoteka u fondu. Održavanje prekomjernog širenja pruža jastuk za sve gubitke koji bi se mogli dogoditi u budućnosti. Ova marža pohranjuje se na raspodijeljenom računu i koristi se za održavanje pravovremenih plaćanja u slučaju neispunjenja obveza i neplaćanja.
# 4 - Otplata pretplate
Tranširanje unaprijed otplatom je način pružanja razine zaštite od rizika prijevremene otplate. Prijevremenom otplatom hipoteke u bazenu skraćuje se životni vijek CMO-a jer se glavnica plaća prije dospijeća i sve buduće isplate kamata nestaju. Tranširanje prijevremenom otplatom ponovno raspoređuje rizik prijevremene otplate u određeni broj tranši. Tome se može pristupiti na više načina:
- Tranširanje vremena - Sve isplate glavnice dostupne odjednom koriste se za isplatu prve tranše. Sva sljedeća unaprijed plaćena sredstva idu u sljedeću tranšu u nizu. Na taj način različite tranše dospijevaju u različito vrijeme.
- Paralelno iskakanje - To se događa kada se stope kupona svih tranši na kraju izjednače s kamatnim stopama na hipoteke u bazenu. Tranše mogu imati fiksne ili plutajuće stope, ali sve se svodi na hipotekarne stope.
- Z obveznice / obračunske obveznice - To se odnosi na zajedničku organizaciju koja ima "Z" tranšu. Ova je tranša često posljednja tranša i u početku ne prima nikakve kamate. Sve kamate koje se prikupe za ovu tranšu idu na isplatu glavnice ostalih tranši. Nakon što se isplate ostale tranše, ova tranša počinje primati svoje dospjele isplate.
- Zakažite obveznice i popratne obveznice - Zakažite obveznice za plaćanje unaprijed prema unaprijed definiranom rasporedu, a sav višak apsorbira obveznice za podršku, poznate i kao popratne obveznice.
# 5 - Iskop kupona
Ovoj vrsti tranširanja pristupa se preraspodjelom kupona hipoteka, a uglavnom se vrši nakon što se postigne tranširanje unaprijed. Kuponskim tranširanjem dobivaju se dvije glavne vrste tranši:
- Tranša samo za kamate (IO) - Ova tranša prima samo kamate izračunate na temelju nominalne glavnice. Ne vrše se plaćanja glavnice. Stoga se ne suočava s rizikom prijevremene otplate.
- Tranša samo s glavnicom (PO) - Ova je tranša postavljena samo za primanje glavnice i bez kamata, te stoga postaje ranjivija na plaćanje unaprijed.
Prednosti
- Tranching omogućuje investitorima da zarade više koja odgovara njihovim profilima rizika i očekivanjima povrata ulaganja.
- CMO-i imaju koristi od financijskih institucija dopuštajući im da izdaju vrijednosne papire koji su strukturirani na način da ne moraju brinuti hoće li odjednom izvršiti plaćanja svim investitorima. Neki primaju uplate prije ostalih i onih koji se za to nisu prijavili.
- Ulagači imaju pristup različitim hipotekarnim kreditima pod jednim krovom.
Mane
- Rizik od prijevremene otplate - Prijevremene otplate skraćuju životni vijek CMO-a i sva buduća plaćanja prestaju postojati.
- Rizik od kamatnih stopa - Prijevremene otplate najčešće su kada tržišne kamatne stope padnu jer vlasnici kuća traže mogućnosti refinanciranja kako bi smanjili svoje troškove posudbe.
- Tržišni rizik - cjelokupno ekonomsko stanje također utječe na funkcioniranje zajedničke tržišne organizacije.
- Rizik likvidnosti - Hipotekarni zajmovi nisu likvidni. Ako investitor želi izaći s jedne pozicije, to nije baš lako.
Ograničenja
Izvedba CMO-a uvelike ovisi o kvaliteti temeljnih zajmova. Ako su temeljne hipoteke drugorazredne, vjerojatnost neispunjavanja obveza puno je veća.
Zaključak
CMOS su složene financijske strukture kojima se upravljaju različitim uvjetima povezanim s hipotekama u bazenu. Kao takvo, nije vrlo lako procijeniti povezane rizike i prinose. Ponekad se investitori toliko zaslijepe zbog prihoda koji bi trebao doći da zaborave procijeniti kvalitetu temeljnog kapitala.
Kriza hipoteke hipoteke bila je rezultat ovog neznanja. To je dovelo do pojačanog nadzora od strane regulatornih tijela. CMO-ovi su dobre mogućnosti ulaganja, ali kao i sve ostalo, i njih treba procijeniti na moguće rizike i gubitke prije donošenja investicijskih odluka.
