Što je formula brzine ograničenja?
Formula za stopu kapitalizacije ili stopu kapitalizacije vrlo je jednostavna, a izračunava se dijeljenjem neto operativnog prihoda s trenutnom tržišnom vrijednošću imovine i izražava se u postocima. Ulagači ga koriste za procjenu ulaganja u nekretnine na temelju povrata od jedne godine. U osnovi se koristi za odlučivanje je li nekretnina dobra stvar.
Matematički, Formula limita predstavlja se kao,
Formula stope ograničenja = neto operativni prihod / trenutna tržišna vrijednost imovine
Obrazloženje
Izračun se može izvršiti u sljedeća tri jednostavna koraka:
- Korak 1: Prvo, prihod od najma nekretnine mora se pravilno procijeniti. Na temelju toga vrši se izračun neto operativnog prihoda, koji je u osnovi godišnji prihod koji generira nekretnina umanjen za sve troškove koji nastanu tijekom poslovanja, što uključuje zadatke poput upravljanja imovinom, plaćanja poreza, osiguranja, itd.
- Korak 2: Drugo, trenutnu tržišnu vrijednost imovine mora pravilno procijeniti, po mogućnosti od strane poznatog stručnjaka za procjenu vrijednosti. Trenutna tržišna vrijednost imovine vrijedi na tržištu.
- Korak 3: Konačno, izračun stope ograničenja može se izvršiti dijeljenjem neto operativnog prihoda s trenutnom tržišnom vrijednošću investicijske nekretnine.
Primjeri formule ograničenja brzine (s Excel predloškom)
Pogledajmo nekoliko jednostavnih do naprednih primjera kako bismo ih bolje razumjeli.
Primjer # 1
Pretpostavimo da investitor planira kupiti nekretninu. Sada investitor namjerava donijeti odluku na temelju stope ograničenja, što je učinkovita metrika u procjeni nekretnina. Ulagač pronalazi tri nekretnine s pripadajućim godišnjim prihodom, troškovima i tržišnim vrijednostima, kao što je spomenuto u nastavku:
Sada napravimo izračun stope ograničenja za odgovarajuća svojstva,
Svojstvo A
Dakle, stopa ograničenja za svojstvo A = (150.000 - 15.000 USD) ÷ 1.500.000 USD
= 9%
Svojstvo B
Dakle, stopa ograničenja za svojstvo B = (200.000 - 40.000 USD) * 100% ÷ 4.500.000 USD
= 3,56%
Svojstvo C
Dakle, stopa ograničenja za svojstvo C = (300 000 - 50 000 USD) * 100% ÷ 2 500 000 USD
= 10,00%
Stoga bi investitor trebao kupiti nekretninu C jer nudi najvišu stopu ograničenja od 10%.
Primjer # 2
Pretpostavimo da postoji još jedan investitor koji želi kupiti nekretninu, a investitor ima dolje navedene podatke. Ulagač će uložiti u nekretninu samo ako je stopa ograničenja 10% ili veća.
Sada smo na temelju gornjih podataka izračunali sljedeće vrijednosti koje će se dalje koristiti u izračunu limita.
Godišnji bruto prihod-
Godišnji trošak
Neto operativni prihod
U dolje danom predlošku koristili smo izračun jednadžbe limita.
Dakle, izračun će biti -
Budući da je izračunata stopa ograničenja viša od ciljane stope (10%) ulagača, ulagač stoga može ulagati u dotičnu nekretninu. Na temelju izračunate stope, također se može zaključiti da će se cjelokupna investicija povratiti za = 100,00% ÷ 12,38% = 8,08 godina
Kalkulator formule ograničenja brzine
Možete koristiti sljedeći kalkulator.
| Neto operativni prihod | |
| Trenutna tržišna vrijednost imovine | |
| Formula limita | |
| Formula limita = |
|
|
Relevantnost i upotreba
- Osnovna uporaba stope ograničenja je razlikovanje različitih mogućnosti ulaganja u nekretnine. Pretpostavimo da ulaganje u nekretnine nudi oko 4% zauzvrat, dok druga nekretnina ima ograničenje od oko 8%. Tada će se investitor najvjerojatnije usredotočiti na imovinu s većim povratom. Štoviše, može prikazati i trend nekretnine, što će ukazati postoji li potreba za prilagodbom na temelju procijenjenog prihoda od najma.
- S gledišta ulagača u nekretnine, ograničenje je važan alat jer omogućava ulagaču da procijeni nekretninu na temelju trenutne tržišne vrijednosti i neto operativnog prihoda. Pomaže u postizanju početnog povrata uložene nekretnine.
- Za investitora, porast stope ograničenja za nekretninu može ukazivati na rast dohotka od najma u odnosu na cijenu nekretnine. S druge strane, investitor može vidjeti pad ove stope kao znak manjeg prihoda od najma u odnosu na cijenu nekretnine. Kao takav, investitor može biti presudan faktor da odluči vrijedi li nekretninu ili ne.
- Nadalje, to također može biti pokazatelj vremena koje će trebati nekretninama da povrati cjelokupno ulaganje u tu nekretninu. Pretpostavimo da nekretnina nudi ograničenje od oko 10% ograničenja, što znači da će trebati 10 godina (= 100% ÷ 10%) da investitor povrati cjelokupno ulaganje.
