Kolika je popunjenost?
Stopa popunjenosti definira se kao omjer unajmljenih jedinica i ukupnog broja raspoloživih jedinica u zgradi, tornju, stambenoj jedinici, državi ili gradu. To je jedan od kritičnih i važnih koncepata za one investitore koji su pošteno zainteresirani za poslovanje s nekretninama.
Obično igrač nekretnina kupi nekoliko smještajnih jedinica i na njima održavaju portfelj. Njihova je primarna namjera da od takvih jedinica ostvaruju prihod od najma. Stoga za takve ulagače pokušavaju procijeniti učinak portfelja nekretnina određivanjem popunjenosti.
Stopa popunjenosti obrnuto je povezana sa stopom slobodnih mjesta. Stopa slobodnih mjesta izražava se kao omjer upražnjenih jedinica i ukupnog raspoloživog prostora. Može se podijeliti na fizičku i ekonomsku.
Formula popunjenosti
Matematički se na fizičkoj razini izražava na sljedeći način:
Stopa popunjenosti = Ukupno iznajmljenih jedinica / Ukupan raspoloživi prostor ili JediniceEkonomska popunjenost mjerna je vrijednost koja analizira bruto potencijalnu najamninu koju je prikupio vlasnik. Matematički se to može izraziti na sljedeći način:
Ekonomska popunjenost = Ukupna prikupljena bruto najamnina / Ukupna bruto potencijalna najamnina.Obrazloženje
Formula za formulu stope fizičke zauzetosti može se izračunati pomoću sljedećih koraka:
- Korak 1: Prvo odredite broj jedinica koje će biti zauzete.
- Korak 2: Dalje, odredite broj zauzetih jedinica.
- Korak 3: Dalje, podijelite broj zauzetih jedinica s ukupnim raspoloživim jedinicama.
Formula za formulu ekonomske stope zauzetosti može se izračunati slijedeći korake u nastavku: -
- Korak 1: U početku odredite najamninu koju pruža svaka jedinica.
- Korak 2: Zatim odredite zbroj ukupne najamnine izvedene iz portfelja.
- Korak 3: Zatim odredite najamninu prikupljenu od zauzetih jedinica i zbrojite ih.
- Korak 4: Zatim, podijelite prikupljeni bruto prihod od najma na bruto potencijalnu najamninu koja se može dobiti iz ekonomske ili smještajne jedinice.
Primjeri formule popunjenosti (s Excel predloškom)
Primjer # 1
Uzmimo primjer komercijalnog vlasništva. Komercijalna nekretnina sastoji se od 200 jedinica. Broj jedinica koje su zauzete iznosi 140 jedinica. Pomozite investitoru utvrditi stopu fizičke popunjenosti.
Riješenje
- = 140/200
Stoga je fizička popunjenost komercijalne imovine 70 posto.
Primjer # 2
Uzmimo primjer investitora u nekretnine koji ima 20 jedinica stambenog smještaja. Investitor može izvući 80.000 USD iz cijelog portfelja, dok 55.000 USD zarađuje od zauzetih jedinica. Broj zauzetih jedinica iznosi 15 jedinica. Pomozite investitoru utvrditi fizičku i ekonomsku stopu popunjenosti.
Riješenje
- = 15/20
Stoga je stopa fizičke popunjenosti portfelja 75%.
Izračun ekonomske popunjenosti može se izvršiti na sljedeći način,
- = 55000 USD / 80000 USD
Relevantnost i upotreba formule popunjenosti
Visoka popunjenost obično znači da se nekretnine koriste za ostvarivanje maksimalnog prihoda od najma. Razlog je taj što daje jasnu naznaku koliko očekivani novčani tijek investitor u nekretnine može zaraditi od svog portfelja. Nadalje, dobro održavan portfelj nekretnina može generirati dobar tok prihoda i može se smatrati maskiranim rudnikom zlata ili pravim novcem.
Ukratko, može se zaključiti da ova stopa pomaže u predviđanju stalnog protoka prihoda. Ulagač može biti zainteresiran za ulaganje u trgovački centar, ili pak srednji trgovački centri mogu ostvariti stalan prihod ako nastavi s ulaganjem. Ako se investitor mora suočiti sa situacijom slabe popunjenosti, tada se investitor mora snažno postaviti i locirati više stanara koji mogu zauzeti takve slobodne jedinice.
Investitor slabe zauzetosti to mora brzo postići kako ne bi snosio troškove održavanja praznih jedinica, a u mogućnosti je preraspodijeliti svoja ulaganja, kao i nadoknaditi porez na imovinu iz ovi izvedeni tokovi dohotka. Uz to, budući da su ti prostori slobodni, investitor gubi priliku da ostvari maksimalni prihod.
Investitor koji se muči s problemom produljene niske zauzetosti sugerira da jedinice nisu dobro održavane ili se takve jedinice mogu nalaziti na nepoželjnom mjestu ili se u njima mogu odgajati loši građevinski materijali. Osim u komercijalnim nekretninama, zakup ima značajnu primjenu u bolnicama, hotelima, stambenim jedinicama i pozivnim centrima. U pozivnim centrima vođa tima obično procjenjuje koliko vremena suradnik provodi u pozivu u skladu s dodijeljenim satima.
