Što je zajam tvrdog novca?
Zajam s tvrdim novcem vrsta je financiranja koje nebankarske institucije ili pojedinci pružaju investitorima u nekretnine. Ne zahtijeva puno provjere kredita jer je potkrijepljena kolateralnom jamstvom. Ulagač radije odabire zajmodavca s tvrdim novcem, jer se zajam daje brzo, recimo u roku od tjedan dana, u usporedbi s tradicionalnim bankarima kojima treba otprilike 1 do 2 mjeseca da isplate iznos.
Ova vrsta kredita naziva se i kratkoročnim mostom, jer premošćuje financijski jaz između kupnje i preprodaje imovine.
Kako djeluje zajam tvrdog novca?
Posao ulagača u nekretnine je identificirati nekretninu. Kupite nekretninu, popravite ili obnovite nekretninu, povećajte njezinu tržišnu vrijednost i preprodajte nekretninu.
- Investitor se obično suočava s problemima financiranja u trenutku kupnje nekretnine, a potrebna su mu brza financijska sredstva kako bi se imovina odmah mogla prodati.
- Tradicionalni bankari nikada ne bi financirali zajmove s tvrdim novcem, jer omjer zajma i vrijednosti može biti visok (preko 75%). Stoga investitori u nekretnine biraju privatne igrače koji bi financirali projekt.
- Nekretnina se daje kao zalog zajmodavcu. Zajmodavac se ne brine o prihodu ili kreditnoj povijesti ulagača jer je zajam kratkoročni.
Primjer
Ulagač je naišao na nekretninu i za kredit s čvrstim novcem pribavio sljedeće podatke:
Riješenje:
Obrazloženje:
- Iznos financiranja koji pružaju uobičajeni bankari iznosi samo 70% u odnosu na zajmodavce s tvrdim novcem. Nadalje, iznos predujma koji zahtijeva investitor je niži.
- Ulagač može upravljati popravcima i slučajnim troškovima u okviru uštede koja im je na raspolaganju.
- Unutar ukupnog raspona od 5 mjeseci, investitor može lako planirati popravke i obnovu posjeda.
- Povrat koji je investitor zaradio lijep je u zadanom razdoblju.
Koga investitori u nekretnine preferiraju zajmodavce s tvrdim novcem?
- Investitori koji se pokušavaju natjecati s mnogim konkurentnim ponudama trebali bi radije odabrati opciju zajma s tvrdim novcem, što će im pomoći da brzo dogovore.
- Investitori koji imaju lošu kreditnu povijest mogu upotrijebiti opciju zajma s tvrdim novcem kako bi osigurali brzu iseljenje bez problema i upita. Takvi ulagači imaju velike šanse da ih tradicionalni bankari odbiju.
- Također, novi ulagači na tržištu neće imati zdravu povijest prihoda. Nadalje, investitor može smanjiti svoj dio ulaganja u nekretnine, što ga izlaže manjem riziku.
Zahtjevi
- Glavni zahtjev zajmodavca je da imovina bude pod kolateralnim jamstvom zajmodavca.
- Kreditna povijest ili kreditna ocjena zajmoprimca nije za zajmodavca.
- Zajmodavac je, međutim, zabrinut za iznos ulaganja koji će uložiti investitor.
- Ulagač bi trebao dati zajmodavca s planom zajma i otplate za navedeni zajam, uvjeravajući bitno o planu otplate i datumu prodaje vrijednosnog papira. Treba spomenuti i detalje poput razdoblja financiranja.
Iznosi za zajam tvrdog novca
- Omjer LTV (tj. Omjer zajma i vrijednosti) određuje iznos zajma koji zajmodavac može sankcionirati. LTV izračunava se dijeljenjem iznosa zajma s vrijednošću imovine koja se daje kao jamstvo osiguranja.
- Veći LTV znači veći iznos koji financira zajmodavac i obrnuto. Tradicionalni bankari obično nude 75% vrijednosti kao zajam.
- Privatni igrači nude LTV veći od 75%. Što je s bilančnim iznosom financija? Investitor iz svog džepa to očito financira.
Prednosti
- Brzo otpuštanje zajma.
- Jednostavan aranžman za financiranje.
- Donja gužva za dokumentaciju i pravne papire.
- Brzo i jednostavno odobrenje u stvarnom vremenu.
- Nije potrebna istraga o kreditnoj povijesti ili izvoru prihoda investitora niti povijesti prihoda investitora.
- Fleksibilne mogućnosti daje zajmodavac koji olakšava posao.
- Jednostavno zatvaranje od strane investitora.
Mane
- Trošak kamata mnogo je veći od tradicionalnih davatelja financija.
- Omjer LTV veći je samo za iskusne peraje, a ne i za novog igrača.
- Ostali usputni troškovi također su veći nego u slučaju tradicionalnih zajmova.
- Odbija se financiranje imovine koja ima nižu vrijednost u odnosu na procjenu koju je izvršio investitor.
- Zajmodavac preferira kratkoročni raspon razdoblja zajma.
