Što je modificirani bruto zakup?
Modificirani bruto zakup je ugovor o najmu, pri čemu najmoprimac ne plaća samo osnovnu najamninu na početku najma, već plaća proporcionalni udio poreza na imovinu, premija osiguranja i troškova održavanja tijekom najma. Izmijenjeni zakup uglavnom se koristi u slučaju komercijalnih nekretnina u kojima postoji više stanara koji dijele imovinu.
Primjer modificiranog bruto najma
Razmotrimo primjer modificiranog bruto najma.
Recimo da XYZ Mall daje u zakup prostore komercijalnih nekretnina. ABC Inc. je izrazio interes za preuzimanjem jedne prodajne reklame u tržnom centru prema izmijenjenom ugovoru o bruto najmu. Sada će, prema modificiranom dogovoru o bruto najmu, ABC Inc. (najmoprimac) svake godine plaćati 100.000 američkih dolara godišnje kao osnovnu najamninu XYZ Mall-u. Osim osnovne najamnine, ABC Inc. također će platiti operativne troškove (poput popravka i održavanja, osiguranja, komunalija itd.) Koji se pripisuju zajedničkom prostoru proporcionalno njegovoj zauzetosti za naredne godine.
Kako djeluje modificirani bruto zakup?
Razmotrimo kako funkcionira modificirani bruto najam.
U slučaju modificiranog bruto najma, radi iznajmljivanja imovine, vlasnik nekretnine sklapa ugovor s najmoprimcem gdje najmoprimac plaća osnovnu zakupninu za početnu godinu. Tijekom sljedećih godina najmoprimac nastavlja s plaćanjem osnovnih najmova. Uz to, najmoprimac također vrši plaćanje operativnih troškova koji se pripisuju zajedničkim dijelovima, proporcionalno razini zauzetosti. Opex uključuje popravke, održavanje, režije i poreze koji se mogu pripisati zajedničkom području zajedničkog iznajmljivanja imovine.
Pogodnosti stanaru (najmoprimcu)
Slijede prednosti izmijenjenog najma stanaru.
- Stanar se može odlučiti za izmijenjeni najam jer će u slučaju izmijenjenog zakupa snositi samo proporcionalne operativne troškove. Recimo da je ABC Inc. uzeo trgovinu u trgovačkom centru u zakup s razinom od 20% ukupne popunjenosti cijele imovine.
- Sada, ako će se u sljedećoj godini operativni troškovi povećati za 50 000 američkih dolara u odnosu na troškove nastale u baznoj godini, čak i tada će stanar snositi proporcionalno povećanje, to jest 10 000 američkih dolara (50 000 američkih dolara x 20% ), a ne cijelih 50.000 američkih dolara.
- Također, stanar će favorizirati izmijenjeni najam jer struktura izmijenjenog zakupa osigurava da iznajmljivač ili zakupodavac dijele obvezu održavanja imovine u dobroj formi i da će biti uključeni u aktivnosti popravka i održavanja imovine.
Ograničenja za zakupca (najmoprimca)
Slijede ograničenja izmijenjenog najma stanaru.
- Ako najmodavac nije uspio održavati zajednički prostor u skladu s osnovnim standardima, možda postoji mogućnost da tako loše održavanje može utjecati na poslovanje najmoprimca.
- Štoviše, eskalacija varijabilnih troškova može utjecati na proračun najmoprimca. Na primjer, ako se potrošnja električne energije povećava s porastom razine zauzetosti nekretnine, u tom slučaju, najmoprimac se može previše naplatiti i platiti eskaliranu cijenu.
- Jedno od mogućih rješenja za izbjegavanje takvog problema bit će dodavanje klauzule o ukupnom iznosu u ugovor, koja definira i postavlja ograničenje ograničenja za najmoprimca u slučaju eskalacije cijene varijabilnih troškova.
Pogodnosti iznajmljivača (najmodavac)
S gledišta najmodavca, izmijenjeni zakup nudi osjećaj kontrole nad nekretninom jer može nadzirati stanara kako bi osigurao da imovinom upravlja i održava je na razuman način.
Ograničenja najmodavca (najmodavac)
Potencijalno ograničenje modificiranog najma zakupodavca bit će podcjenjivanje najma i iznosa zbog operativnih troškova. Podcjenjivanje troškova može uzrokovati operativne gubitke davatelja leasinga. Zbog toga većina stanodavaca preferira trostruki ugovor o neto najmu jer je on odredio najmoprimca da mora platiti najamninu kao i sve operativne troškove.
Zaključak
Izmijenjeni bruto najam komercijalni je najam u kojem najmoprimac plaća osnovni najam i dijeli operativne troškove proporcionalno s najmodavcem. Ova vrsta ugovora o zakupu hibridna je kombinacija trostrukog neto najma i bruto najma.
