Financiranje prodavača (definicija, primjer) - Prednosti mane

Definicija financiranja prodavatelja

Financiranje prodavatelja je sporazum između kupca i prodavatelja nekretnine, u kojem umjesto financijske institucije prodavač upravlja postupkom hipoteke i daje zajam; kupac vrši početnu kaparu glavnice iznosa cijene nekretnine, a nakon toga preostali iznos se vrši mjesečnim uplatama s nekim postotkom kamata naplaćenih na zajam.

Vrste financiranja prodavača

Ispod su vrste financiranja prodavača-

1. Sveobuhvatna hipoteka : - u ovom vlasniku prodaje kuću kupcu za sveobuhvatni ugovor o povjerenju i ima zadužnicu za cjelokupnu ravnotežu cijena kuće u skladu s manjim ulogom ako postoji.
2. Najam vlastitog : - Kupac ima mogućnost, ali ne i obvezu kupnje nekretnine od prodavatelja, ali kupac dobiva pravo posjedovanja kuće uz polog, a istovremeno plaća redovnu mjesečnu najamninu. Na kraju zadanog razdoblja ugovora, kupac ima mogućnost prodavatelju isplatiti preostali iznos ugovora. U takvim ugovorima prodavači često naplaćuju pristojan iznos nepovratnog pologa u slučaju da kupac odluči ne kupiti. U drugim slučajevima, kupac dobiva zaštitu zapisom ugovora o zakupu kojim prodavač ne može prodati imovinu nikome drugome.
3. Druga založna / mlađa hipoteka : - Mnogo puta prodavač osjeća rizik sklapajući ugovor o financiranju s kupcem, pa umjesto toga kupac dobiva mogućnost da preuzme drugu hipoteku, tj. Da se veći dio financiranja vrši od banke, a financiranje od strane prodavatelja preostali. U ovoj vrsti ugovora kupac vrši dvije uplate, svakog mjeseca, tj. Prvo banci, a drugo prodavaču. Ova vrsta ugovora smanjuje rizik da kupac dobije zadani ugovor.
4. Omotavanje : - Omotavanje hipoteke dobra je prilika za prodavača da zaradi bolju stopu povrata. Ako prodavatelj ima hipoteku koja nije u potpunosti isplaćena, ali prodavatelj prodaje imovinu s mogućnošću financiranja prodavatelja u kojoj može naplatiti višu stopu cijene nekretnine umanjene za predujam i održavati kontinuirano plaćanje hipoteke od banke kao kao i dodatnu zaradu. Na primjer, gospodin X je kupio kuću s hipotekom od 200 000 USD po stopi od 4,5%. Trenutna vrijednost kuće je 250.000 američkih dolara. Dakle, on sklapa ugovor o financiranju prodavatelja s novim kupcem uzimajući predujam od 50 000 USD i preostalih 200 000 USD uz kamatnu stopu od 7,5%. Takvi se ugovori uglavnom sklapaju putem escrow tvrtki koje osiguravaju da postupak plaćanja ostane jasan.
5. Ugovor o zemljištu : - U ovoj vrsti ugovora, vlasništvo se ne prenosi na kupca, već se dobiva pravedan udio u nekretnini. Tek nakon što izvrši konačnu uplatu potpisanog ugovora, kupac dobiva pravni prijenos vlasništva od prodavatelja.

Primjer financiranja prodavatelja

Gospodin X svoju kuću prodaje po cijeni od 250.000 američkih dolara. Gospodin Y je samozaposlen i još uvijek ne može dobiti dobru ocjenu zbog nepravilnosti u prihodima. Gospodin Y ne može uzeti zajam na tradicionalni način. Gospodin X provodi provjeru prošlosti gospodina Y i sposoban je razviti povjerenje u njegovu cjelokupnu profesiju. Stoga se g. X i g. Y sporazumjeju kada g. Y pristaje platiti predujam od 50 000 USD i preostalih 200 000 USD u EMI-u tijekom razdoblja od 20 godina uz dodatnu kamatu od 6%.

Riješenje

Ispod su navedeni podaci za izračun uplate

Izračun EMI je sljedeći -

• = (((200 000 USD X 0,005) X (1 + 0,005) ²⁴⁰ ) / (((1 + 0,005) ²⁴⁰ - 1)
• EMI = 1432,86

Ukupno Plaćanje

• Ukupna uplata = 343886,9

U gornjem primjeru kupac i prodavač sklapaju ugovor bez uključivanja bilo koje druge financijske institucije. Potrebni važni čimbenici -

• Prodavatelj posjeduje nekretninu. (Nulti dug / vrlo nizak iznos duga koji se može podmiriti po zaključenju ovog posla)
• Prodavatelj namjerno popunjava sve potrebne pravne dokumente za prijenos kupcu.
• Ugovor između kupca i prodavatelja u kojem kupac pristaje platiti prema uvjetima ugovora o financiranju prodavatelja.

Prednosti financiranja prodavača

Prednosti za kupca

• Manje papirologije : - Iako prodavač još uvijek mora ukazati potpuno povjerenje prema vama da biste sklopili takav ugovor, manje papira i postupaka olakšava.
• Dogovor : - Za razliku od banke ili bilo koje druge financijske institucije, kupac može pregovarati o uvjetima iznosa i kamatnoj stopi.
• Niža cijena : - Bez institucionalnog zajmodavca ne postoje naknade za obradu, administrativne naknade ili naknade s podrijetlom.
• Brže zatvaranje : - Nema birokracije, ponavljajućih procesa, inspekcija itd.

Prednosti za prodavatelja

• Prodavatelj može prodati imovinu u istom stanju bez skupih popravaka ili preinaka potrebnih uobičajenim zajmodavcima.
• Poznata investicija : - Hipoteka koju osigurava nekretnina koju ste zapravo posjedovali vremenom je mnogo utješnija od bilo koje druge nepoznate investicije.
• Redoviti dohodak : - Kontinuirani dohodak bez brige o posjedovanju i upravljanju nekretninom.
• U slučaju zadanog, prodavatelj zadržava predujam plus vlasništvo nad nekretninom.
• Porezna prednost : - Prodaja na rate odgađa kapitalni dobitak na nekretnini, što pomaže u uštedi visoke razine poreza.
• Veći povrati : - Ugovor o financiranju prodavatelja omogućuje veće povrate tijekom razdoblja u usporedbi s jednokratnom dugoročnom kapitalnom dobiti.

Mane financiranja prodavača

Mane za kupca

• Visoka kamatna stopa : - U mnogim je slučajevima kamatna stopa kod financiranja prodavača viša u odnosu na banke.
• Razumijevanje pojmova : - Klauzule poput "na rasprodaji", koja banka može zabraniti ugovor ako prodavatelj još uvijek nije uplatio cijelu hipoteku. Kupac mora pročitati i razumjeti sve uvjete i njihovo pravno značenje u ugovoru.
• U slučaju neplaćanja, nakon nekog vremena, ako kupac ne može osigurati financiranje, može izgubiti sav novac uplaćen na kaparu i mjesečno plaćanje plus kuća.

Mane prodavatelja

• Analiza rizika : - Prodavatelj mora analizirati rizik uključen u financiranje prodavatelja i treba donijeti neke potrebne odluke u vezi s uključenošću.
• Povjerenje u kupca : - Banke s određenim postupkom ispunjavaju uvjete za kredit. U slučaju prodavatelja, prodavatelj koji financira mora pronaći način da vjeruje u sposobnost i pouzdanost kupca.
• Zadano : - U slučaju zadanog, prodavatelj mora izvršiti postupak ovrhe u slučaju da se kupac ne iseli.
• Trošak popravka : - Prodavatelj će možda morati izvršiti popravak i promjene imovine u slučaju zadanog od kupca.

Zaključak

Financiranje prodavatelja bolja je opcija za pojedince koji imaju nepravilnosti u prihodima ili osobe s nižim kreditnim rejtingom. Mnogi čimbenici dolaze u obzir poput pristupa pregovaranju o takvim vrstama ugovora, izgradnje povjerenja između kupca i prodavatelja, razumijevanja pravnog zahtjeva koji se mora ispuniti u takvim ugovorima, umjesto da se koristi kao alat za financiranje, ova bi opcija trebala biti prikladna samo ako se uklapa u vašu strategiju ulaganja tijekom određenog razdoblja. Važno je ako se takvi ugovori dovršavaju putem pravnih odvjetnika s važnim točkama kako bi se razgovaralo o cijeni, kamatnoj stopi, pripadajućim kamatama, datumu plaćanja, datumu dospijeća i klauzuli o prodaji.