Stopa kapitalizacije je još jedan izraz za stopu povrata koja se očekuje od ulaganja u polja komercijalnih nekretnina, a taj je izraz samo omjer stope povrata i stvarnog ulaganja u projekt komercijalne nekretnine.
Što je stopa kapitalizacije?
To je omjer neto operativnog prihoda i tržišne vrijednosti imovine i obično se koristi u industriji nekretnina.
- Stopa kapitalizacije često se koristi u industriji komercijalnih nekretnina. Može se koristiti za usporedbu povrata od potencijalnih nekretnina za stjecanje.
- Jedna imovina koja zarađuje višu stopu smatrala bi se boljom investicijom od druge nekretnine s obzirom na to da su drugi uvjeti slični položaju zgrada itd. Dakle, omogućuje brzu usporedbu potencijala zarade investicijskih nekretnina i može pomoći u odabiru najbolja prilika za ulaganje.
- Može dati svojevrsnu naznaku trenda cijena nekretnina. Ako se stope smanjuju, to može značiti da se vrijednost nekretnina povećava, a time i tržište nekretnina u cjelini zagrijava.
Formula stope kapitalizacije
Ispod je formula korištena za izračun
- Neto operativni prihod od najma imovine je njezina najamnina umanjena za troškove plaćene za njegovo održavanje.
- To se također može smatrati povratom ulaganja koji će investitor dobiti godišnje prilikom kupnje nekretnina.
Primjeri stope pisanja velikih slova
Primjer 1
Pretpostavimo da se poslovna zgrada koja donosi neto operativni prihod od 10.000.000 USD procijenila na 75.000.000 USD. Koristeći gornju formulu stope ograničenja, možemo izračunati stopu kapitalizacije zgrade:
= 10000000/75000000 = 13,33%
Dakle, ako se zgrada proda za 75 milijuna dolara, također se može reći da je zgrada prodana po stopi kapitalizacije od 13,33%.
Primjer 2
Recimo da najamnina svakog mjeseca ostvari 1.000 američkih dolara bruto prihoda. Vlasnik je dužan platiti godišnje 700 dolara za upravljanje i održavanje imovine, 500 dolara za porez na imovinu, 250 dolara za osiguranje. Imanje je kupio za 80.000 dolara.
U ovom slučaju imamo bruto prihod i troškove vlasnika. Tako ćemo izračunati neto prihod iz poslovanja na nekretnini:
- NOI = Bruto dohodak - upravljanje imovinom - porezi na imovinu - osiguranje
- NOI = 1000 * 12 - 700 - 500 - 250
- NOI = 12000 - 1450 = 10550 USD
- Sada je izračun stope kapitalizacije = NOI / Cijena nekretnine = 10.550 USD / 80.000 USD = 13,18%
Je li visoka stopa kapitalizacije uvijek bolja?
- Stope kapitalizacije mogu biti dobra procjena za usporedbu različitih svojstava ulaganja. Ali viša stopa obično ne znači bolju priliku za ulaganje. Stope limita su važne, ali investitor mora pogledati i druge parametre.
- Može se smatrati mjerom rizičnosti ulaganja. Obično niska stopa podrazumijeva nizak rizik, a viša stopa podrazumijeva veći rizik.
Nedostaci stope kapitalizacije
- Može se koristiti samo kada je neto operativni prihod konstantan ili ako ne varira puno. Korištenjem ove stope kapitalizacije, procjena bi bila donekle slična onoj po metodi diskontnog novčanog toka. Međutim, ako je novčani tijek složen i nepravilan s puno varijacija, za dobivanje vjerodostojne i pouzdane procjene treba koristiti metodu punog diskontiranja novčanog toka.
- Stopa kapitalizacije može uzeti u obzir razne čimbenike, ali ne odražava budući rizik. Pretpostavlja održivi prihod od nekretnine, ali ne može se jamčiti za takvu pretpostavku. Najamnina može biti veća ili manja. Vrijednost nekretnine može se promijeniti zbog vanjskih okolnosti nad kojima investitor nema nikakvu kontrolu. Mogu nastati troškovi poput troškova održavanja. Dakle, stopa kapitalizacije ne nudi nikakve smjernice ili predviđanja o budućem riziku.
Zaključak
Stopa kapitalizacije usporedna je metrika koja je najkorisnija za usporedbu sličnih svojstava, tj. Svojstava na sličnom mjestu, slične klase imovine i slične starosti. Ova se metrika još uvijek široko koristi za komercijalne procjene i procjene nekretnina s više sredstava. Ulagači u nekretnine koriste ga kao alat za vrednovanje svojih ulaganja i donošenje utemeljene odluke. Međutim, investitor ne bi trebao uzimati u obzir stope kapitalizacije kao mjernu vrijednost, već također uzeti u obzir razne druge čimbenike koji mogu utjecati na vrijednost imovine. To je važna metrika, ali ne iscrpna mjera.
