Ovrha Značenje
Ovrha je definirana kao koraci koje zajmodavac poduzima kada zajmoprimac ne podmiri otplatu zajma. U tom slučaju zajmodavac preuzima pravnu kontrolu nad hipotekom i prodaje imovinu (imovinu) kako bi povratio iznos zajma.
Vrste ovrha
# 1 - Sudska
To je uobičajena ovrha koja se događa kada zajmodavac obavijesti zajmoprimca o propuštenim plaćanjima, a nadalje kada zajmoprimac ne uspije oživjeti svoje zadaće, zajmodavac tuži zajmoprimca i on se podnosi u uredu matičara. Slučaj je stavljen na javni uvid i nakon suđenja imovina se daje na dražbu.
# 2 - Nesudsko
Ovdje zajmodavac ima puna ovlaštenja za prodaju imovine kada zajmoprimac ne podmiri obveze. I ovdje će se slučaj zabilježiti u uredu državnog zapisničara, a zajmoprimac će dobiti vremena da nadoknadi propust koji zajmodavac ima pravo da odmah krene na dražbu ili prodaju imovine i ovdje je razlika u tome hoće li biti opsežni sudski ili pravosudni postupak.
Postupak ovrhe
Proces se razlikuje od države do države, ali ukupno ima 5 sličnih karakteristika -
# 1 - Zajmoprimac zadao plaćanje
Kad zajmoprimac propusti barem jedno plaćanje zajma, postavlja se u zadane kriterije. Zajmodavac će poslati obavijest o propuštenom plaćanju navodeći da je propustio plaćanje, pa čak i ponuditi 15-godišnji poček za plaćanje. Nakon 15 dana dužniku će se naplatiti zakašnjelo plaćanje i druge kazne. Ako zajmoprimac propusti dvije do tri uplate, sada će mu biti poslana obavijest o potražnji koja je teža od obavijesti o propuštenoj uplati.
# 2 - Obavijest o zadanom (NOD)
Kad zajmoprimac propusti platiti tijekom tri do šest mjeseci, zajmodavac će poslati obavijest o neispunjavanju obveza u ured državnog zapisničara. Kopija se također šalje zajmoprimcu koji dalje dobiva 90 dana da plati nedavni račun i vrati zajam. To se razdoblje naziva razdobljem vraćanja na posao.
# 3 - Obavijest o prodaji imovine
Ako zajmoprimac i dalje ne može izvršiti plaćanje u roku od 90 dana, zajmodavac započinje s postupkom ovrhe. Zajmodavac će ponovno poslati obavijest državnom uredu za snimanje o istom, s jednim primjerkom, zajmoprimcu i objaviti pravnu obavijest u novinama također tri uzastopna tjedna prije nego što se dom stvarno licitira. Zajmoprimac ima još pet dana prije dražbe da nadoknadi propuštena plaćanja.
# 4 - Javna dražba
Zajmodavac će procijeniti početnu ponudu za nekretninu prije nego što se pojavi na dražbi. Cijena se procjenjuje na temelju stanja na zajmu na čekanju i bilo koje vrste založnog prava ili poreza koji se ne plaćaju. Imovina se prodaje ponuđaču s najviše cijene. Ugovor o povjerenju prosljeđuje se novom vlasniku imovine, a zajmoprimac sada ima 3 dana da napusti imovinu.
# 5 - Nekretnina u vlasništvu nekretnina
Ako se imovina ne proda na dražbi, ona postaje vlasništvo banke ili nekretnina u vlasništvu nekretnine. Kada se to dogodi, zajmodavac je vlasnik imovine i pokušat će doći do prodaje imovine posrednikom ili agentom. Da bi posao bio privlačniji, zajmodavac može ukloniti dio založnih prava i druge troškove, dajući tako neki oblik popusta zainteresiranoj strani za kupnju razmatrane nekretnine.
Aukcija za ovrhu
Na dražbi zajmodavac obično postavlja ponudu prije dražbe na temelju cijene koja se procjenjuje uzimajući u obzir saldo zajma na čekanju i bilo koju vrstu založnog prava ili poreza koji se ne plaćaju. Ova se obavijest daje i u lokalnim novinama i web mjestima kako bi se zainteresirani kupci javili na dražbu.
Na dan dražbe na temelju unaprijed postavljene ponude dražitelji mogu licitirati za cijene iznad nje. Svrha aukcije je dobiti najvišu moguću cijenu nekretnine. Razmatra se osoba s najvišom ponudom ili iznos dovoljan da zajmodavac prikrije zajam i imovina se predaje toj osobi.
Zajmoprimac ima tri dana vremena da napusti imovinu i preda je novom vlasniku. S druge strane, ako zajmodavac ne dobije dobre ponude na dražbi, zajmodavac će preuzeti imovinu i pokušati je u budućnosti prodati putem brokera ili agenata.
Kako to izbjeći?
- Jedan od najvažnijih koraka kako bi se izbjegla ovrha jest izbjeći propušteno plaćanje zajmova i postati zadani iznos.
- Treba zauzeti neko vrijeme od zajmodavca u slučaju teških hitnih situacija prije nego što naiđete na probleme u pravnom postupku. To se naziva tolerancija.
- Ako se netko može složiti da nakon propusta nikad više neće ponoviti isto, zajmodavac bi mogao dati zajmoprimcu predah i odreći se obveze koja se naziva oprostom duga.
- Kad zajmodavac rasporedi propušteni iznos za dulje vrijeme, dužniku daje neku vrstu lakoće.
- Kada zajmodavac pristane promijeniti uvjete zajma ili produljiti razdoblje amortizacije, to može dati određenu fleksibilnost zajmoprimcu.
Posljedice ovrhe
- Treba napustiti vlastiti dom i bilo koju vrstu kapitala koji je predložen.
- Donosi stres i tjeskobu jer čovjek postaje beskućnikom bez znanja činjenice kamo dalje.
- Nanosi veliku štetu kreditnom rezultatu i dobivanje drugog zajma u budućnosti postaje vrlo teško.
- Saldo nedostataka može se dugovati i nakon prodaje ovrhe.
- Može se izgubiti mogućnost najma ili pomoći koja će vam biti dostupna dalje.
- Prema postupku hipoteke Fannie Mae, izgubit će se mogućnost kupnje druge kuće na sljedećih sedam godina.
Udarac
- To je na kreditnom rejtingu koji je drastično pogođen.
- Kuće su dostupne po nižoj stopi od stvarne tržišne cijene.
- Otvara mogućnost kupcima novih domova da kupe domove po sniženim cijenama.
- Čak i nakon ovrhe, zajmoprimac će možda morati nadoknaditi deficit u zajmu.
- Problemi u zapošljavanju u određenim poljima u kojima se provjerava kreditna sposobnost kandidata.
Prednosti
- Kad tržište nekretnina padne nisko, mnogi će vlasnici smatrati da njihova kuća nije vrijedna hipoteke. U tim scenarijima možda bi bilo dobro za vlasnike da smanje svoj teret i počnu od početka.
- To je korisno za nove kupce domova koji će imanje naći po nižim cijenama.
- To je također način uštede novca. Kad zajmoprimac shvati da ne postoji način da se spriječi ovrha, može se prestati pokušavati i uštedjeti novac koji je inače korišten za mjesečna plaćanja i započeti ispočetka kad ovrha završi.
Mane
- Kreditni rejting je najteže pogođen i drastično pada.
- Čovjek izgubi vlastiti dom i u takvoj je krizi vrlo teško pronaći novi dom.
- To također utječe na zaposlenost kada se na nekoj vrsti posla provjerava kreditna pozadina pojedinaca.
- Dobivanje novog zajma ili hipoteke postaje vrlo teško.
- Kada se dogodi ovrha, to povećava porezni teret zajmoprimca, a u očima Porezne uprave dug se oprašta smatra se prihodom.
