Što je prinos duga?
Prinos duga mjera je rizika za hipotekarne zajmodavce i mjeri koliko zajmodavac može nadoknaditi svoja sredstva u slučaju neispunjavanja obveza svog vlasnika. Omjer procjenjuje postotak povrata koji zajmodavac može dobiti ako vlasnik podmiri zajam, a zajmodavac odluči raspolagati hipotekom.
Omjer je popularan tijekom procjene nekretnina, ali se može koristiti za procjenu prinosa bilo kojeg projekta ili imovine koja donosi prihod. Istodobno vrednuje polugu i rizik, a može se koristiti tijekom trajanja zajma, a da pritom ostane dosljedan.
Ovo je samostalna metrika koja ne koristi kamatne stope, raspored amortizacije zajmova, LTV ili bilo koje druge varijable.
Formula prinosa duga
Formula prinosa duga je:
Prinos duga = neto operativni prihod / vrijednost imovinePrimjer prinosa duga
Analizirajmo uz pomoć donjeg primjera prinosa duga:
Andy vodi uspješnu trgovinu igračaka i zahtijeva iznos zajma na temelju iznosa koji donosi posao. Trenutno trgovina zarađuje 500.000 USD godišnje, a zahtjev za zajmom je 2.550.000 USD. Tako,
Formula prinosa duga = 500.000 / 2.550.000 = 19,60%
Što je niži prinos, veći je percipirani rizik predloženog zajma. Iz ovog razloga; zajmodavci zahtijevaju veći prinos duga od rizičnijih nekretnina. Ne postoji fiksna referentna vrijednost, ali općenito je prihvaćen idealan prinos od 10%.
Izračun prinosa duga u odnosu na LTV (zajam u vrijednosti)
Omjer pokrivenosti duga i pokazatelji LTV tradicionalne su metode koje se koriste u osiguranju zajmova za komercijalne nekretnine. Međutim, oni su predmet manipulacije.
LTV je ukupan iznos zajma podijeljen s procijenjenom vrijednošću nekretnine (procijenjenu tržišnu vrijednost osiguravaju profesionalci). Ova je tržišna vrijednost procjena i podložna je kolebljivosti, posebno nakon financijske krize 2008. godine. Ovo možda nije najtočnija mjera tijekom nestabilnih situacija. Promotrimo donju usporedbu SN (tržišne vrijednosti) i DY:
Oni se također mogu pogledati kako bi se procijenili prijedlozi zajmova i njihova izvedivost. U gore navedenom slučaju, prinos je 6,25% ili će se promijeniti prema bilo kojoj od komponenata, tj. NOI ili iznosu zajma. Gornja tablica prikazuje omjer LTV koji se mijenja s promjenom procijenjene tržišne vrijednosti (MV).
Izračun prinosa duga u odnosu na omjer pokrivenosti usluge duga (DSCR)
DSCR je neto operativni dohodak podijeljen s godišnjim servisiranjem duga, odnosno novčanim iznosom koji je potreban za vremensko razdoblje za otplatu duga. Na primjer, ako traženi iznos zajma ne postigne očekivani 1,10 puta DSCR, 25-godišnja amortizacija mogla bi biti od pomoći u tome. To povećava rizik zajma jer se ne odražava u DSCR-u ili LTV-u. Razmotrimo donje tablice za usporedbu DY i DSCR:
Kako vremenski okvir amortizacije ne utječe na prinos, on jednim mjernim podacima može pružiti objektivnu mjeru rizika.
- U ovom slučaju prinos iznosi 6,25%, ali ako interna politika zahtijeva najmanje 9% prinosa, ovaj zajam neće biti odobren.
- Može se vidjeti da razdoblje amortizacije utječe na to može li se postići zahtjev za DSCR. Ako polisa zahtijeva DSCR 1,1 puta, samo 25-godišnji zajam na razdoblje amortizacije ispunit će zahtjev.
- Međutim, hoće li tako dugo biti izvedivo ili ne, ovisi o upravljanju i fleksibilnosti unutarnjih politika.
Zaključak
Izračunom prinosa duga ne može se manipulirati promjenom uvjeta zajma kako bi se predloženi zajam učinio prihvatljivijim.
Opcije poput preuzimanja i strukturiranja zajmova puno su dublje umjesto jednog omjera; postoje i drugi čimbenici koje ovaj prinos ne uzima u obzir kao što su:
- Uvjeti potražnje i ponude
- Snaga garanta
- Stanje imovine
- Financijski položaj stanara itd .;
Dakle, svi aspekti, uključujući makroekonomske čimbenike, moraju se uzeti u obzir dok se koristi ovaj omjer.
To je postalo od velike važnosti za zajmodavce koji provode sekjuritizaciju zajmova s fiksnim dohotkom i za zajmodavce društava za životno osiguranje. Uklanja subjektivnost i vodi zajmodavce koji vode na napuhanom tržištu.
