Što je FFO (sredstva iz poslovanja)?
FFO (sredstva iz poslovanja) obično se odnosi na novčane tokove koje stvara Zaklada za ulaganja u nekretnine (REIT) i izračunava se tako da se od neto prihoda tijekom razdoblja oduzmu prihodi od kamata i dobici od prodaje imovine i dodaju troškovi kamata, amortizacija, i gubici od prodaje imovine.
FFO se koristi za mjerenje novčanog tijeka iz operacija i stoga je sličan 'Novčanom tijeku iz operacija'. Međutim, obično se koristi u odnosu na novčane tokove koje generira 'Trust za ulaganje u nekretnine' (REIT).
- Za tvrtke za promet nekretninama, FFO se koristi kao mjerilo uspješnosti, jer vrijednosti nekretnina fluktuiraju u skladu s makroekonomskim uvjetima, a korištenje primjera računovodstva troškova za izračunavanje financijskih uvjeta obično ne služi kao točno mjerenje učinka.
- Uključuje sredstva generirana poslovnim poslovanjem, isključujući novčane tijekove povezane s financiranjem, poput prihoda od kamata ili troškova kamata. Ne uključuje amortizaciju ili amortizaciju stalne imovine niti dobitak ili gubitak od otuđenja imovine.
- Zaklade za ulaganje u nekretnine (REIT) posao je koji primarno posluje na prihodu ostvarenom od transakcija s nekretninama. Takve tvrtke REIT uključene su u komercijalne nekretnine. Uključuje prodaju, zakup i financiranje ureda i zgrada, skladišta, bolnica, trgovačkih centara, hotela itd. Takve tvrtke obično koriste FFO.
Sredstva iz operativne formule
Svi čimbenici korišteni prilikom izračunavanja sredstava iz poslovanja mogu se naći u računu dobiti i gubitka tvrtke. Ti čimbenici uključuju neto dobit, amortizaciju, dobitak od prodaje imovine i izvanrednih predmeta.
Formula FFO = neto prihod + amortizacija imovine - dobici (gubici) od prodaje imovine + gubici (dobici) od restrukturiranja duga ili izvanrednih stavki
Izračun FFO-a (studija slučaja u Washingtonu REIT)
Korak 1 - Identificirajte neto prihod iz bilansa uspjeha
Odozgo primjećujemo da neto prihod Washington REIT-a za 2000. godinu iznosi 45.139 USD. Isto tako, neto dobit za 1999. i 1998. iznosi 44.301, odnosno 41.064 dolara.
(imajte na umu da su brojke u tisućama)
Korak 2 - Utvrdite amortizaciju imovine
Dio je izvještaja o dobiti.
- Deprecijacija i amortizacija (2000.) = 22.723 USD
- Amortizacija i amortizacija (1999.) = 19.590 USD
- Deprecijacija i amortizacija (1998.) = 15.339 USD
Korak 3 - Utvrdite dobitke (gubitke) od prodaje imovine
Ova je brojka također dio računa dobiti i gubitka.
- Dobici od prodaje imovine (2000.) = 3.567 USD
- Dobici od prodaje imovine (1999.) = 7.909 USD
- Dobici od prodaje imovine (1998.) = 6.764 USD
Korak 4 - Utvrdite dobitak (gubitak) na stavkama za restrukturiranje ili izvanrednim stavkama
- U ove tri godine nema dobiti (gubitaka) od troškova restrukturiranja ili izvanrednih stavki.
Korak 5 - Primijenite formulu
Formula FFO = neto prihod + amortizacija imovine - dobici (gubici) od prodaje imovine + gubici (dobici) od restrukturiranja duga ili izvanrednih stavki
- FFO (2000.) = 45.139 USD + 22.723 USD - 3.567 USD = 64.295 USD
- FFO (1999.) = 44.301 USD + 19.590 USD - 7.909 USD = 55.982 USD
- FFO (1998) = 41.064 USD + 15.339 USD - 6.764 USD = 49.699 USD
Prilagođeni FFO
Prilagođena sredstva iz poslovanja (AFFO) izračunavaju se nakon prilagođavanja neto dobiti, namijenjena su kompenzaciji računovodstvenih metoda. Ove računovodstvene metode mogu narušiti istinsku izvedbu povjerenja investitora u nekretnine. Izračun za AFFO od FFO oduzima sve tekuće troškove koji su kapitalizirani, poput projekata za poboljšanja zgrada.
Općenito prihvaćeni računovodstveni principi (GAAP) zahtijevaju amortizaciju svojstava ulaganja tijekom vremena. Međutim, nekretnine vremenom cijene. Iz tog razloga, potrebni troškovi amortizacije, koji se naplaćuju prema GAAP-u, čine da se neto dobit čini umjetno niskom.
FFO se također prilagođava za neponovljive stavke jer se one ne pojavljuju u redovnim poslovnim scenarijima. Na primjer, dobici (ili gubici) od prodaje nekretnina koje je potrebno ukloniti / dodati u skladu s tim, jer nisu u prirodi redovnog poslovanja, pa stoga ne doprinose REIT-ovoj trajnoj sposobnosti za isplatu dividende. Neki analitičar nadalje razmatra povećanje najamnine i određeni Capex za izračunavanje prilagođenih sredstava iz poslovanja (AFFO).
FFO po dionici koristi se kao pažljivo proučena mjerna vrijednost za procjenu profitabilnosti REIT-a po jedinici vlasništva dioničara. Sredstva od poslovanja nadalje se koriste kao višestruki općeniti procijenjeni, kao i višestruki P / E. Stoga je i ključni pokretač cijena dionica.
Zašto je FFO važan za nekretnine?
- Dok dionički ulagači pri analizi dionica daju važnost mjernim podacima poput zarade po dionici EPS-a ili omjera cijene i dobiti (P / E), investitori u REIT odlučuju na temelju FFO-a.
- Prije ulaganja u REIT budite sigurni u cijenu, odluka se ne temelji samo na FFO ili AFFO, jer ulaganje koje izgleda dobro na površini u budućnosti se možda neće pokazati dobrom odlukom jer cijene mogu pasti i zbog previše mnogi investitori ga kupuju.
- Zarada po dionici (EPS) za REIT, u usporedbi s uobičajenim dionicama, bit će prirodno niska ili čak negativna. Prema tome, cijena prema dobiti (omjer P / E) REIT-a nije povoljan višestruki faktor dok se donošenje investicijskih odluka treba smatrati udaljenim drugim mjernim podatkom tijekom ocjenjivanja.
Razlike između financijskog i financijskog direktora
- Novčani tijek, kao što i samo ime govori, izračunava ukupan iznos novca i novčanih ekvivalenata generiranih poslovanjem tvrtke. Međutim, FFO je važnija mjera kada je riječ o poslovanju s nekretninama jer te mjere nadoknađuju jednu važnu komponentu, a to je amortizacija.
- Za poslovanje nekretninama, vrijednost imovine uvijek se povećava s vremenom; prema tome, ovo uopće nije trošak. Prema poreznoj upravi, kada tvrtke posjeduju dugotrajnu imovinu poput opreme, računala i zgrada, ta se imovina mora amortizirati kako bi odražavala trenutnu financijsku situaciju.
- Međutim, kada je riječ o nekretninama, ta svojstva nemaju "rok trajanja" ili, drugim riječima, nikad se ne bi amortizirala na minimalnu vrijednost tijekom tog razdoblja. Suprotno tome, ta bi se imovina cijenila i, prema tome, ne računa kao trošak koji se tereti u računu dobiti i gubitka.
- Stoga su operativni novčani tok i FFO slični pokazatelji. Međutim, nisu baš ista stvar. Novčani tijek može biti izvrstan način za procjenu financijske dobrobiti poduzeća, ali kada je riječ o industriji nekretnina, mjerni podaci se razlikuju od uobičajenog poslovnog scenarija.
- U svrhu procjene zarađuje li REIT dovoljno da pokrije svoje dividende, FFO je pravi put. Pomaže u dobivanju bolje slike nego što bi to mogao učiniti redoviti financijski direktor.
Zaključak
Stoga su sredstva iz koncepta poslovanja potrebna za analizu REIT-a, jer kada se temeljna imovina povećava, tada se amortizacija ne bi trebala uzimati u obzir u rezultatima poslovanja. Smatra se boljim pokazateljem financijskih rezultata poslovanja od neto dobiti, međutim, budući da računovodstvena izmišljotina može utjecati na razne aspekte financijskih izvještaja, uvijek je bolje osloniti se na kombinaciju mjerenja, umjesto na jedna mjera tijekom donošenja investicijskih odluka.
Iako se FFO široko smatra za određivanje profitabilnosti REIT-a; često može biti podložan računovodstvenim promjenama, prepravkama i manipulacijama. Prije donošenja odluke o ulaganju razmotrite dvije ili tri metrike i druge poslovne čimbenike.
