Što je kratka prodaja nekretnina?
Kratka prodaja nekretnina je prodaja imovine koja je držana kao hipoteka, u iznosu manjem od stvarne vrijednosti imovine radi otplate dugova dužnika. Imovina se prodaje trećoj strani, a prihod od prodaje imovine daje se zajmodavcu. U takvom scenariju dug nije u potpunosti plaćen i zajmodavac se može odlučiti odreći se preostalog iznosa ili se može odlučiti za presudu u slučaju nedostatka protiv zajmoprimca koja zahtijeva da zajmodavcu plati dio ili cijelu razliku između prodajna cijena imovine i izvorna vrijednost imovine koja je pod hipotekom.
Presuda o nedostatku je sudska naredba protiv zaostalog dužnika ili zajmoprimca po hipoteci ili osiguranom zajmu koja ukazuje da prodaja imovine koja je pod hipotekom nije pokrivala cjelokupan iznos za vraćanje hipoteke.
Primjer kratke prodaje nekretnina
Razgovarajmo o primjeru kratke prodaje nekretnina radi boljeg razumijevanja.
John je kupio vilu u novom projektu koji je bio na periferiji grada i uzeo hipoteku da plati imanje. John je posjedovao vilu na kojoj je osigurao hipoteku od 1.500.000 američkih dolara, a zbog gubitka posla trenutno je prodaje za 1.000.000 američkih dolara. Naplaćena hipoteka iznosi 1.250.000 USD. John je već odgodio plaćanje hipoteke i strahuje da će mu imovina biti oduzeta ili ovršena. Odlučuje prodati imanje i pronalazi kupca za svoju vilu, Joea, koji je voljan kupiti imanje za 1.000.000 dolara.
Razlika između nepodmirenog iznosa i prodajne cijene izračunava se na sljedeći način:
= Izvanredan iznos hipoteke - prodajna cijena nekretnine
= 1.250.000 USD - 1.000.000 USD
= 250.000 američkih dolara
U ovoj će transakciji iznos koji će John platiti zajmodavcu (banci) za hipoteku iznositi 1.000.000 USD, a preostala razlika od 250.000 USD je nedostatak.
Banke se obično odriču preostalog iznosa s obzirom na financijsko stanje zajmoprimca, iako bi to moglo rezultirati kreditnom ocjenom nekoga poput Johna koji je udario.
U Sjedinjenim Državama, ako se dužnik u potpunosti odriče otplate hipoteke nakon presude o nedostatku, Uprava za unutarnje prihode (IRS) oporezuje dug koji mu je oprošten ili od kojeg se odriče, a koji se oporezuje prema prihodu porezna ploča.
Mane kratke prodaje nekretnina
Slijede nedostaci kratke prodaje nekretnina.
- Vrijednost imovine podriva se i mora se prodati po nižoj vrijednosti.
- Kupac nekretnine možda neće uvijek dobro dogovoriti imovinu iako je nekretnina kupljena po znatno nižoj cijeni.
- Na kreditnu ocjenu zajmoprimca to će negativno utjecati iako se odriče hipoteke.
- Budući da će to utjecati na kreditnu ocjenu, nijedna druga banka neće biti voljna dati zajam u bliskoj budućnosti, osim ako kreditna ocjena za dužnika ne bude vraćena u dobro stanje.
- Kratka prodaja nekretnina odnosi se na nekretninu koja se nekoć prodavala po višoj stopi na rastućem tržištu, a budući da je tržište palo, neće dohvatiti ni početno ulaganje u kupnju nekretnine.
- Banke ponekad imaju tendenciju posuditi dodatnu hipoteku zajmoprimcima preko njihovog ograničenja na rastućem tržištu, a kada tržište padne, ni zajmoprimac ni zajmodavac ne zarađuju novac od transakcije.
- Utječe na okolna svojstva nepovoljno, jer vrijednost jednog svojstva na lokalitetu može odlučiti o vrijednosti ostalih svojstava u blizini.
Važne točke o kratkoj prodaji nekretnina
- Zajmoprimac koji je u financijskoj nevolji ima dvije mogućnosti zatvaranja hipoteke - (a) kratka prodaja i (b) ovrha.
- Zajmoprimac inicira kratku prodaju u kojoj on / ona odluči prodati hipoteku po stopi nižoj od preostalog iznosa hipoteke.
- Zajmodavac pokreće ovrhu u kojoj banka oduzima imovinu nakon što dužnik dugo ne uspije izvršiti uplatu hipoteke. To je obično krajnje sredstvo za banke kada su uvjerene da zajmoprimac nije u stanju izvršiti bilo kakve isplate hipoteke.
- Kratka prodaja nekretnina negativno pogađa kreditnu ocjenu zajmoprimca, no manja je od zajmoprimca čija je imovina oduzeta i hipoteka je ovršena.
- U slučaju da hipoteka ima ko-podnositelja zahtjeva, zajmodavac može smatrati ko-podnositelja zahtjeva odgovornim za neizvršenje plaćanja i možda neće dopustiti kratku prodaju.
Zaključak
- Kratka prodaja nekretnina odnosi se na prodaju hipoteke po cijeni nižoj od stvarne hipoteke. Drugim riječima, vrijednost imovine nije porasla kako se očekivalo, a zajmoprimac nije uspio izvršiti plaćanje hipoteke u unaprijed određenim intervalima.
- Preostali iznos nakon kratke prodaje obično se odriče s obzirom na financijske prilike zajmoprimca i u nekim slučajevima, dok u nekim slučajevima zajmodavac može dobiti presudu o nedostatku koja od zajmoprimca zahtijeva da plati razliku u prodajna cijena i nepodmireni iznos hipoteke.
- Uzrok financijske nevolje trebao bi biti nov, što može biti pogoršanje zdravlja, gubitak posla, razvod itd. Što opravdava neuspjeh u plaćanju hipoteke.
- Ako zajmodavac pretpostavi da može zaraditi više novca ovrhom hipoteke, zajmodavac se može odlučiti da ne dopusti mogućnost kratke prodaje.
- U slučaju da hipoteka ima ko-podnositelja zahtjeva, zajmodavac može smatrati ko-podnositelja zahtjeva odgovornim za neizvršenje plaćanja i možda neće dopustiti kratku prodaju.
- Odricanja od iznosa preostalog iznosa nakon kratke prodaje smatraju se prihodom i mogu se oporezivati koji se razlikuju od zemlje do zemlje.
