Razlika između procijenjene i tržišne vrijednosti
I procijenjena vrijednost i tržišna vrijednost uglavnom su povezane s procjenom nekretnina i koriste se za procjenu imovine gdje tržišna vrijednost, kako naziv sugerira, s druge strane, vrijednost imovine koju dobijemo ako je danas planiramo prodati, procjenjuje vrijednost temelji se na standardnim postupcima, a koriste ga lokalne vlasti i u porezne svrhe.
Procijenjena vrijednost i tržišna vrijednost pojmovi su povezani s procjenama nekretnina zbog kojih se većina ljudi zbunjuje. Iako mogu zvučati slično i ponekad se koriste naizmjenično, međusobno se prilično razlikuju. Zaronimo dalje kako bismo razumjeli tu razliku.
Što je procijenjena vrijednost?
Procijenjena vrijednost izračunava se na temelju standardnog postupka od strane općina i lokalne uprave. Izračunava se uglavnom za porezne izračune koji su izravno proporcionalni procijenjenoj vrijednosti. Što je veća ova vrijednost, veći je porez koji se naplaćuje.
Na primjer, lokalne vlasti (gradski procjenitelj) utvrdit će stope zemljišta i cijene kuća izgrađenih na tim zemljištima. Te stope odlučuju o iznosu poreza koji će vlasnici biti dužni platiti.
Što je tržišna vrijednost?
Imanje je više od dijela zemlje ili cijene po kvadratnom metru. Puno je čimbenika koji odlučuju koliko se imovine može procijeniti. Tržišna vrijednost je najvjerojatnija cijena koju će nekretnina od danas dobiti na otvorenom tržištu. Njime upravljaju ekonomske snage potražnje i ponude.
Što više kupaca zanima imovina, to veću vrijednost može dobiti za prodavatelja i obrnuto. Jednostavno rečeno, to je cijena koju su kupci spremni dati, a prodavač je spreman prihvatiti u transakciji na otvorenom tržištu. Tržišnu vrijednost agenti za nekretnine izračunavaju u ime svojih klijenata.
Procijenjena vrijednost naspram tržišne vrijednosti
Pogledajmo glavne razlike između procijenjene i tržišne vrijednosti.
Ključne razlike
Ključne razlike su sljedeće -
# 1 - Čimbenici koji utječu na proračun
Procijenjena vrijednost obično je manja od tržišne vrijednosti. To je zato što se izračunava na temelju standardnog mehanizma. Procjenitelj će posjetiti imanje, temeljito pregledati obližnje kuće i područje i doći će do poštene vrijednosti. Za bilo koje područje, lokalne vlasti prethodno bi odlučile stopu procjene. Fer vrijednost koju izračunava procjenitelj pomnožava se sa stopom procjene, a tako izvedena vrijednost poznata je pod nazivom Procijenjena vrijednost. Na primjer, recimo da je fer vrijednost izračunata na 500 000, a unaprijed utvrđena stopa procjene iznosi 80%.
Tada će procijenjena vrijednost biti
- = 500.000 * 80%
- = 400.000
Izračun tržišne vrijednosti prilično je različit i ovisi o mnogim čimbenicima i tržišnim informacijama dostupnim u to vrijeme. Neki od čimbenika mogu biti:
- Stanje dobra:
- Starost posjeda
- Mjesto
- Pristup i povezanost autocestama i drugim glavnim obližnjim područjima.
- Osporena imovina
Agent za promet nekretnina uzima u obzir sve ove čimbenike dok izračunava tržišnu vrijednost. Međutim, faktor koji najviše utječe je potražnja i ponuda. U slučaju da postoji više kupaca zainteresiranih za nekretninu, ona će zasigurno dobiti veću tržišnu vrijednost od bilo koje slične nekretnine. S druge strane, čak i ako su stanje i pristupačnost nekretnine zadovoljavajući, ali postoje neki pravni sporovi povezani s njom, tada prodavači možda neće biti zainteresirani, a njegova tržišna vrijednost može pasti (ponekad čak i ispod procijenjene vrijednosti) .
# 2 - Utjecaj tržišnih kolebanja
Iako tržišna vrijednost nekretnine može rasti ili padati na temelju različitih čimbenika, procijenjena vrijednost u velikoj je mjeri imuna na takve fluktuacije. Mnogo puta postoje scenariji kada tržišna vrijednost skoči preko noći zbog najave državnih infrastrukturnih projekata poput potrošnje na projekt metroa, nove autoceste koja se gradi itd. Međutim, takve najave ne bi puno utjecale na procijenjenu vrijednost jer se mijenja samo mali iznos temeljen na kružnim stopama i godišnjim inspekcijama lokalnih općina. Zapravo, u određenim scenarijima vlada zadržava ograničenje prema kojem se procijenjena vrijednost može mijenjati samo za 5-6% godišnje.
Da bismo ilustrirali utjecaj tržišnih kolebanja, nastavimo s našim gornjim primjerom, gdje je procijenjena vrijednost izračunata na 400 000. Sada pretpostavimo da je u blizini ovog posjeda IT tvrtka odlučila izgraditi novi ured. Čim su ti podaci dostupni na tržištu, dinamika lokaliteta promijenila se, što će utjecati na trenutne procjene. Budući da postoji novi ured, ljudi koji tamo rade željeli bi kupiti kuću u blizini kako bi uštedjeli putne troškove i vrijeme.
Stoga se iznenada povećao broj kupaca, što će povećati cijene. Isto zemljište koje je procijenjeno na 400 000 sada bi se moglo prodati i do 600 000 ili 800 000, što je ništa drugo do tržišna vrijednost, jer je to vrijednost na kojoj će se na kraju odvijati transakcije kupnje i prodaje. Međutim, važno je napomenuti da će se porez na imovinu koji će se plaćati i dalje izračunavati na početno utvrđenoj procijenjenoj vrijednosti.
Procijenjena usporedba s usporednom tablicom tržišne vrijednosti
| Osnova | Procijenjena vrijednost | Tržišna vrijednost | ||
| Učinak tržišnih kolebanja | Otporan na fluktuacije tržišta | Na tržišnu vrijednost utječu kolebanja na lokalnom tržištu. | ||
| Korisnost / svrha | Koristi se za izračun poreza. | To je cijena po kojoj će se imovina na kraju kupiti ili prodati. | ||
| Čimbenici koji utječu na proračun | Stopa procjene prema odluci općina; | mjesto, veličina, stanje, poboljšanja, nedavne transakcije ili bilo koje druge tržišne informacije povezane s nekretninom; | ||
| Tko to izračunava | Županijski procjenitelj u ime lokalne općine | Agent za promet nekretninama u ime svog klijenta | ||
| Izračunata vrijednost | Obično manja od tržišne vrijednosti na temelju stope procjene kako su odlučile lokalne vlasti. | Snage potražnje i ponude odlučuju o tržišnoj vrijednosti. |
Zaključak
Kuće, za razliku od ostalih proizvoda, nemaju oznake s cijenama. Nemaju fiksnu cijenu, ali cijene koje se mogu promijeniti u bilo kojem trenutku. To je razlog zašto imamo koncepte tih vrijednosti.
- Procijenjena vrijednost više nalikuje osnovnoj cijeni koju su postavile vlada ili lokalne vlasti, izračunatoj standardnim postupkom i uglavnom utvrđenoj za papirologiju i porezne izračune poput godišnjeg poreza na imovinu ili jednokratnog poreza iz registra. Zabilježen je u vladinim dosjeima i ne mijenja se često - obično jednom godišnje.
- Tržišna je vrijednost, s druge strane, dinamična procjena koju određuje nekoliko čimbenika, dostupni podaci i sposobnost kupca i prodavatelja da plate. Može se promijeniti bilo kada (ponekad čak i preko noći) i po bilo kojoj cijeni. Tijekom kupnje ili prodaje nekoga više zanima tržišna vrijednost u transakcijske svrhe, a dok posjeduje (ili prebiva), više ga zanima procijenjena vrijednost za ponavljajuće porezne izračune.
