Što je omjer zajma i vrijednosti?
Odnos zajma i vrijednosti odnos je iznosa zajma u odnosu na ukupnu vrijednost određene imovine, a banke ili zajmodavci ga najčešće koriste za određivanje iznosa zajma koji je već dat na određeno sredstvo ili marže koja treba biti održava se prije izdavanja novca radi zaštite od fleksibilnosti u vrijednosti.
Uzmimo jednostavan primjer. Recimo da želite kupiti dom. A želite uzeti pomoć banke da biste uzeli određeni iznos kredita. Zašto? Jer trenutno nemate toliko novca na raspolaganju da biste sami kupili dom. Otiđite u banku, shvatite njihov LTV i odlučite kupiti dom.
Ako dodamo neke brojke, postalo bi nam lako razumjeti. Pretpostavimo da želite kupiti dom vrijedan 200.000 američkih dolara (procijenjena vrijednost kuće na tržištu). Iz banke su vam rekli da vam mogu dati samo 80% iznosa. A ostalo morate dati iz vlastitog džepa.
Dakle, ovo je 80% omjera zajma i vrijednosti. U ovom slučaju, banka vam plaća zajam pod hipotekom od 160 000 američkih dolara, a za kupnju kuće trebate platiti 40 000 američkih dolara iz vlastitog džepa.
Formula
Formula omjera zajma i vrijednosti = iznos hipoteke / procijenjena vrijednost nekretnine
To je jedan od najvažnijih alata za procjenu rizika u financijskim institucijama. I prije nego što posude novac zajmoprimcima, zajmodavci ispituju prije odobravanja hipoteke.
Procijenjena vrijednost nekretnine obično je prodajna cijena. Ali ipak, zajmodavci ili banke poslat će svoj tim za procjenu vrijednosti koji će procijeniti imovinu. A onda bi odlučili posuditi iznos (iznos hipoteke).
U SAD-u je u većini slučajeva omjer zajma i vrijednosti (LTV) manji od 80%. Ali LTV može biti i više od toga i u tom slučaju kamatne stope mogu ići više.
Jedno što moramo shvatiti u LTV-u je ovo - veći bi bio omjer, veći bi rizik. Dakle, ako vam zajmodavac daje veći LTV; to znači da u sebi ima više rizika. I to je razlog da bi i kamatna stopa bila veća.
A zajmoprimac također puno pati zbog visokog LTV-a, čak iako se čini da zajmoprimac dobiva korist. Kada je LTV veći, trošak zajma raste, a kako je rizik zajma mnogo veći (jer zajmodavac plaća više), kamatna stopa je mnogo veća. Na primjer, ako zajmoprimac posuđuje novac od banke s omjerom zajma i vrijednosti od 95%, platio bi najmanje 1% višu kamatnu stopu od zajmoprimca koji je uzeo zajam s LTV od 75%.
Također, naručite omjer DSCR-a
Tumačenje
Sad se možda pitate zašto je LTV važan i kako bismo LTV trebali gledati u smislu pozajmljivanja i posudbe.
Evo kako LTV utječe na posudbu -
- LTV preuzima značajnu ulogu u osiguranju hipoteke ili zajma ili kreditne linije.
- To također drastično utječe na zajmoprimca. Čini se da dužnik u početku uživa jer mu se smanjuje postotak plaćanja. Ali ako uzmemo u obzir dugoročni učinak, velik je i veći LTV prisiljava zajmoprimca da tijekom određenog razdoblja plati zajmodavcu puno više.
- Recimo sada da kao zajmoprimac prihvaćate viši omjer zajma. Što će se tada dogoditi? Ako je omjer prve hipoteke veći od 80%, zajmodavci trebaju privatno hipotekarno osiguranje (PMI). U ovoj vrsti slučaja zajmoprimci imaju mogućnost. Prije svega, mogu razgovarati s zajmodavcima i nagoditi se za omjer zajma i vrijednosti od 80%, a ako to ne postane dovoljno, zajmoprimci mogu potražiti sekundarno financiranje za preostali potreban iznos.
- Sada morate pomisliti što bi vam donijelo više koristi? Ako idete za prvom hipotekom i posegnete za omjerom zajma i vrijednosti od 78%, privatno hipotekarno osiguranje (PMI) u potpunosti bi bilo eliminirano. Ali u tom se slučaju mora isplatiti drugo založno pravo, čija je kamata mnogo veća od prve hipoteke.
- To nas dovodi do još jednog koncepta, a to je produljenje omjera zajma i vrijednosti (LTV), a to je kombinirani zajam / omjer vrijednosti i omjera (CLTV). CLTV pomaže zajmoprimcima da LTV drže na niskom nivou i stoga uopće ne trebaju plaćati PMI.
Primjer LTV-a
Primjer # 1
Pogledajmo dolje informacije -
| U američkim dolarima | Banka A | Banka B |
| Iznos hipoteke | 300.000 | 250.000 |
| Procijenjena vrijednost imovine | 400.000 | 350.000 |
Sada ćemo slijedeći jednostavnu formulu izračunati omjer zajma i vrijednosti (LTV).
LTV = Iznos hipoteke / procijenjena vrijednost imovine
Za banku A LTV bi bio = (300.000 / 400.000) = 75%.
Za banku B LTV bi bio = (250.000 / 350.000) = 71,42%.
Pa kakav bi bio zaključak nakon izračuna LTV-a obje ove banke? Evo zaključka -
Prvo, banka B ima niži LTV. To znači da bi rizik svojstven iznosu zajma bio manji, a time bi i kamatna stopa bila niža. Pomoći će zajmoprimcu. Ali u slučaju banke A, LTV je nešto veći. No kako ne doseže više od 80%, zajmoprimac ne mora dati privatno hipotekarno osiguranje.
Pogledajmo sada još nekoliko primjera s različitim varijablama.
Primjer # 2
Pogledajmo dolje informacije -
| U američkim dolarima | Banka A | Banka B |
| Nabavna cijena | 400.000 | 350.000 |
| Polog | 80.000 | 70.000 |
| Procijenjena vrijednost imovine | 400.000 | 350.000 |
U ovom primjeru nismo dobili hipoteku; radije imamo podatke za predujam. Pa kako bismo izračunali iznos hipoteke?
Evo kako - predujam moramo odbiti od nabavne cijene.
Izračunajmo -
| U američkim dolarima | Banka A | Banka B |
| Nabavna cijena | 400.000 | 350.000 |
| (-) Polog | (80.000) | (70.000) |
| Iznos hipoteke | 320.000 | 280.000 |
Sada možemo izračunati omjer zajma i vrijednosti (LTV).
Za banku A LTV bi bio = (320.000 / 400.000) = 80%.
Za banku B LTV bi bio = (280.000 / 350.000) = 80%.
U ovom slučaju, omjer za obje ove banke iznosi 80%. Sada banka mora odlučiti je li za to potreban PMI ili ne. U većini slučajeva, PMI neće biti potreban do 80% LTV-a.
Primjer # 3
Pogledajmo sada nekoliko dodatnih stvari kako bismo mogli razumjeti vrijednost omjera zajma i vrijednosti.
| U američkim dolarima | Banka A | Banka B |
| Nabavna cijena | 400.000 | 350.000 |
| Polog | 80.000 | 70.000 |
| Procijenjena vrijednost imovine | 400.000 | 350.000 |
Sada imamo i nabavnu cijenu i procijenjenu vrijednost nekretnine. U ovom slučaju, što bismo uzeli u obzir prilikom izračuna omjera zajma i vrijednosti?
Evo dogovora. Moramo uzeti u obzir onaj koji je manji od nabavne cijene ili procijenjene vrijednosti nekretnine.
Izračunajmo.
Prvo ćemo izračunati iznos kredita (iznos hipoteke).
| U američkim dolarima | Banka A | Banka B |
| Nabavna cijena | 400.000 | 350.000 |
| (-) Polog | (80.000) | (70.000) |
| Iznos hipoteke | 320.000 | 280.000 |
Sad bismo utvrdili LTV.
Zapišimo formulu kako bismo pojedinu stvar učinili jasnom.
LTV formula = hipotekarni iznos / manji od kupoprodajne cijene ili procijenjene vrijednosti nekretnine.
U ovom su slučaju i nabavna cijena i procijenjena vrijednost nekretnine jednake. Dakle, uzeli bismo istu vrijednost.
Za banku A LTV bi bio = (320.000 / 400.000) = 80%.
Za banku B LTV bi bio = (280.000 / 350.000) = 80%.
Primjer # 4
Sada, napravimo još jedan primjer s različitim procijenjenim vrijednostima imovine i nabavne cijene.
| U američkim dolarima | Banka A | Banka B |
| Nabavna cijena | 360.000 | 330.000 |
| Polog | 80.000 | 70.000 |
| Procijenjena vrijednost imovine | 400.000 | 350.000 |
Ovo je drugačiji primjer jer možete primijetiti razliku između procijenjene vrijednosti nekretnine i nabavne cijene.
Prvo izračunajmo iznos hipoteke.
| U američkim dolarima | Banka A | Banka B |
| Nabavna cijena | 360.000 | 330.000 |
| (-) Polog | (80.000) | (70.000) |
| Iznos hipoteke | 280.000 | 260.000 |
Da bismo dobili iznos hipoteke, uvijek ćemo odbiti predujam od kupoprodajne cijene, a ne od procijenjene vrijednosti nekretnine.
Sada, budući da je nabavna cijena manja od procijenjene vrijednosti nekretnine, uzeli bismo u obzir nabavnu cijenu prilikom izračuna omjera zajma i vrijednosti.
Pogledajmo -
Za banku A LTV bi bio = (280.000 / 360.000) = 77,78%.
Za banku B LTV bi bio = (260.000 / 330.000) = 78,79%.
U ovom slučaju možemo vidjeti da je LTV banke B nešto veći od banke A.
Primjer # 5 (kombinirani LTV)
Sada postoje slučajevi u kojima jedna osoba uzima dva zajma kako bi smanjila LTV i tako mora imati manje troškove. U tom slučaju moramo izračunati kombinirani LTV.
Pogledajmo primjer.
| U američkim dolarima | Banka A |
| Zajam 1 | 200.000 |
| Zajam 2 | 50.000 |
| Procijenjena vrijednost imovine | 400.000 |
Kombinirani LTV ima jednostavnu formulu. Evo ga -
CLTV = Zajam 1 + Zajam 2 / Ukupna vrijednost imovine
Izračunajmo sada kombinirani LTV za banku A -
(200.000 + 50.000) / 400.000 = 62,5%.
Sada je ovaj LTV puno niži. Obično, ako zajmoprimac ima dobru kreditnu ocjenu, tada banka dopušta LTV veći od 80%. A ako zajmoprimac nema dobru kreditnu ocjenu, zajmodavci obično ne prelaze 80%.
Omjer zajma i vrijednosti Primjer zajmova za rabljene automobile i zajmove za nove automobile
U ovom ćemo odjeljku pogledati LTV dviju gotovo sličnih industrija. Uzimamo primjere dvije gotovo slične industrije kako bismo mogli razumjeti vrijednost omjera zajma i vrijednosti i koliko su obje drastično različite.
Prvo, pogledajmo primjer kredita za rabljene automobile -
Iz gornjeg grafikona jasno je da je LTV omjer ove industrije previsok. U nekim je slučajevima čak dodirnuo 99%. Iz promatranja nalazimo da je omjer zajma i vrijednosti uvijek iznad 90%.
Pogledajmo novu industriju zajmova za automobile u SAD-u.
Na gornjem grafikonu možemo vidjeti da je omjer LTV za kredite za nove automobile gotovo 10% niži od LTV za rabljene automobile. A za zajmove za nove automobile omjer zajma i vrijednosti kreće se u rasponu od 80-90%.
Sad je pitanje zašto? Zašto je omjer zajma i vrijednosti zajmova za rabljene automobile veći od omjera zajma i vrijednosti za kredite za nove automobile? To mogu biti dva posebna razloga -
- Prvo, možda je kreditna sposobnost vlasnika rabljenih automobila sumnjivija od novih korisnika automobila. Dakle, rizik je veći i to je razlog zašto je LTV veći u slučaju kredita za rabljene automobile.
- Drugo, budući da bi kupci novih automobila plaćali puno više (jer bi cijena novih automobila bila više od rabljenih automobila), oni su pouzdaniji u pogledu plaćanja EMI-a.
Ograničenja
LTV je vrlo koristan u smislu pozajmljivanja novca zajmoprimcima. Ali postoji nekoliko stvari koje morate imati na umu. To je primjenjivo ako je LTV visok.
- Kamatna stopa bila bi mnogo veća što će dugoročno povećati vaš ukupni iznos koji se plaća.
- Morate platiti privatno hipotekarno osiguranje (PMI) ako je LTV veći od 80%. U tom slučaju možete zatražiti drugo založno pravo (razmislite o kombiniranom LTV-u).
- Ako je omjer vašeg zajma i vrijednosti veći od 100% (što se naziva podvodnom hipotekom), nećete ostvariti nikakvu poreznu pogodnost.
U konačnoj analizi
Omjer zajma i vrijednosti vrlo je koristan i za zajmodavce i za zajmoprimce. No, i jedni i drugi trebali bi ga držati ispod 80% kako bi osigurali manji rizik i bolje poslovne posljedice.
Korisni postovi
- Odnos cijene i knjigovodstvene vrijednosti
- Omjer EV-a i prodaje
- Formula omjera prometa zaliha
- Kalkulator zajma plovila
